Heuvelstraat 1 Dongen

1.1 Aanleiding en doel

Gebouw Koks op het Heuvelpark aan de Heuvelstraat 1 te Dongen is de oude leerooierij van de firma Koks, later overgenomen door de firma Van den Assum. De oude looierij met op de bovenste verdiepingen nog een houten drooghuis, is in 1900 gebouwd en heeft een monumentale status.

In het bestemmingsplan Zuid en West Dongen heeft het gebouw ten onrechte een kantoor bestemming gekregen. Het bedrijfspand is in het verleden nooit een kantoor geweest, is op dit moment niet in gebruik als kantoor, en zal ook in de toekomst niet in hoofdzaak als kantoor gaan fungeren. Daarvoor zijn delen van het gebouw eenvoudigweg niet geschikt en om het daarvoor wel geschikt te maken zijn ingrepen nodig die nauwelijks verenigbaar zijn met de status van rijksmonument.

Om het rijksmonument te kunnen behouden en in de toekomst te kunnen restaureren is een brede bestemming nodig, waarbinnen lichte bedrijvigheid (op de begane grond) met andere functies (op de verdiepingen) kunnen worden gecombineerd. Een brede bestemming vergroot de exploitatiemogelijkheden en daarmee de kansen op behoud en restauratie van het gebouw.

Verder is ook een bestaande parkeerverharding op het terrein van het Heuvelpark in het verleden ten onrechte als groen bestemd. Ook deze omissie wordt in dit bestemmingsplan hersteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het zuidwesten van de kern Dongen.

In figuur 1.1 is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: GoogleMaps)

Het plangebied wordt aan de west en noordzijde begrensd door het riviertje de Donge en aan de oostzijde door het Heuvelpark en de daar aanwezige bebouwing, en aan de zuidzijde door de Heuvelstraat.

Zie figuur 1.2 voor de globale begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied (bron: GoogleMaps)

1.3 Het geldende bestemmingsplan

De gronden in het plangebied hebben in het geldende bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' de bestemming 'Kantoor' en 'Groen'. Binnen de kantoor bestemming is een kantoor toegestaan (en verder geen andere functies) en binnen de bestemming 'Groen' is vooral groen toegestaan (parkeren en verharden is daar niet toegestaan).

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' (30 september 2010)

1.4 Opbouw toelichting

De toelichting is verder als volgt opgebouwd.

In hoofdstuk 2 wordt de beoogde ontwikkeling van het plangebied beschreven, van de huidige situatie in de omgeving en op het terrein naar de toekomstige situatie. Het van toepassing zijnde beleid op zowel rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau wordt in hoofdstuk 3 verwoord. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op een aantal relevante milieu- en omgevingsaspecten, ook wel de randvoorwaarden van het plan genoemd. In hoofdstuk 5 'Juridische aspecten' wordt een toelichting op de verbeelding en de planregels gegeven. In hoofdstuk 6 wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven. Ten slotte zet hoofdstuk 7 de resultaten van de inspraak en het overleg over het plan uiteen.

2.1 Inleiding

Voor een goed begrip van het plangebied wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan op de karakteristieken van het gebied en de directe omgeving.

2.2 Omgeving plangebied

Het plangebied ligt aan de zuidwestkant van de kern Dongen en grenst in het westen aan de rivier de Donge. Gebouw Koks, een oude leerlooierij, staat hier aan de Heuvelstraat en vormt de toegang tot het achtergelegen Heuvelpark voor ondernemers.

Schermafdruk streetview: Toegang Heuvelpark.

Gebouw Koks maakt deel uit van een historische concentratie van leernijverheid en industrie rondom de rivier de Donge. Door de expansie van de leerindustrie in de vorige eeuw heeft de rivier hier een sterk ingesloten karakter.

Schermafdruk streetview: Ingesloten karakter de Donge.

Aan de westzijde van het plangebied, op de andere oever van de Donge, staan op dit moment nog de oude fabrieksgebouwen van een voormalige leerlooierij op Heuvel 15, eveneens een rijksmonument. Deze fabrieksgebouwen worden binnenkort gerestaureerd, deels gesloopt en herbestemd tot wonen.

Aan de oostzijde van het plangebied is de rest van het Heuvelpark voor ondernemers gesitueerd. Op dit Bedrijfsverzamelcomplex zijn verschillende kleinschalige bedrijven gevestigd, zoals een lederverwerkend bedrijf, een verpakkingsbedrijf, een meubelmakerij en een ICT-bedrijf.

Aan de oostzijde van gebouw Koks staan aan de Heuvelstraat eerst een kantoorgebouw/magazijn in gebruik bij het Heuvelpark en de woning Heuvelstraat 7.

Aan de zuidzijde van de Heuvelstraat staan woningen en een enkel bedrijf.

2.3 Bebouwing plangebied

Op het Heuvelpark voor ondernemers vormt gebouw Koks de blikvanger aan de Heuvelstraat. Het monumentale gebouw is een oude leerlooierij met een stenen onderbouw en een houten droogkamer op de bovenverdiepingen. Zie ook paragraaf 4.10 over de cultuurhistorie van het gebouw.

Voor het gebouw staan prachtige bomen waaronder wordt geparkeerd. De toegangsweg tot het Heuvelpark loopt tussen gebouw Koks en het kantoorgebouw door naar achter.

Aan de achterzijde van gebouw Koks is nog verharding aanwezig ten behoeve van de logistiek van het gebouw (o.m. laden en lossen en opslag). De begane grond van het gebouw is thans in gebruik bij een meubel/timmerbedrijf.

Op de achtergevel van het gebouw zijn nog de contouren zichtbaar van een aanbouw die hier in het verleden heeft gestaan.

Verder achterop het Heuvelpark, aan de noordzijde van het plangebied, is een gebouwtje/nutsvoorziening aanwezig en een parkeerverharding die in gebruik is bij de ondernemers op het Heuvelpark.

2.4 Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkelingen zijn gericht op het behoud van gebouw Koks. Het gebouw en de buitenruimte worden geschikt gemaakt om als multifunctionele broedplaats te verhuren aan startende ondernemers, zonder dat dit ten koste gaat van de monumentale waarden van het rijksmonument.

Vanwege het karakter van het gebouw is een mix van lichte bedrijvigheid en/of een showroom/detailhandel op de begane grond mogelijk gemaakt en bijvoorbeeld expositieruimte, workshopruimte, praktijkruimte of kantoorruimte op de verdiepingen. De broedplaatsfunctie voor startende ondernemers vergt een brede bestemming waarmee optimaal op een concrete vraag kan worden ingespeeld.

In de toekomst is het de bedoeling om het gebouw ook te restaureren en een oorspronkelijke aanbouw aan de achtergevel weer terug te bouwen. Omdat het gebouw een rijksmonument is, kan een eventuele aanbouw alleen worden gerealiseerd met een monumentenvergunning, waarbij de monumentale waarden van gebouw Koks zorgvuldig zullen worden afgewogen.

Verder zijn in de toekomstige situatie geen wijzigingen beoogd. Het bestaande gebruik van de bestaande parkeerverharding achter op het terrein, krijgt enkel een formele bestemmingsregeling.

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Dit beleid vormt het kader waarbinnen (nieuwe) ontwikkelingen plaats dienen te vinden.

3.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De relevante kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte en heeft als credo "Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig".

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst bekijken of er in de regio vraag (behoefte) is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens bekijken of het bestaand stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.

Toetsing Rijksbeleid

Zekerheidshalve is ook voor de verbeterde invulling van gebouw Koks aan de ladder van duurzame verstedelijking getoetst.

De regionale behoefte aan de functies die hier mogelijk gemaakt worden is niet met een behoefte onderzoek aan te tonen. Het concept van het Heuvelpark is namelijk om betaalbare werkruimte te creëren voor startende ondernemers, en daarbij 'ondernemerskennis' aan te bieden en te delen. In de regio is nauwelijks vergelijkbare werkruimte/concept aanwezig.

Daar komt bij dat de vierkante meters in het gebouw zeer beperkt zijn en dat de begane grond thans al in gebruik is bij een meubel/timmerbedrijf. De huidige exploitatie van de rest van het Heuvelpark toont aan dat er voldoende behoefte is om deze beperkte extra vierkante meters in te vullen.

Daarnaast gaat het hier in de eerste plaats om het herbestemmen van cultureel erfgoed door daar nieuwe en passende invullingen voor te vinden. De beoogde herbestemming is gericht op het behoud van het monumentale gebouw en het voorkomen van leegstand. Ontwikkelingen die nauw aansluiten op de uitgangspunten van de laddertoets: eerst bestaande stedelijke ruimtes aanspreken voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen, alvorens nieuwe ruimte wordt geclaimd.

Er wordt geen nieuwe ruimte geclaimd voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3 Provinciaal beleid

Structuurvisie Provincie Noord-Brabant

Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) voor de provincie Noord-Brabant vastgesteld. Deze is in 2014 partieel herzien. De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt.

De SVRO gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Mens, markt en milieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennis innovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de structuurvisie de 'rode' draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt. De provincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landschappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en versterking van aanwezige landschapskwaliteiten.

Zie paragraaf 4.10 voor de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart.

Toetsing Structuurvisie provincie Noord-Brabant

Met de nieuwe invullingsmogelijkheden voor gebouw Koks wordt een bijdrage geleverd aan de door de provincie vastgelegde ruimtelijke belangen 'concentratie van verstedelijking' en 'sterk stedelijk netwerk'. Bij de opgave voor wonen en werken ligt het accent op de herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is geheel gelegen in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' en voorziet de voorgenomen ontwikkeling in herstructurering, waardoor het bestaand stedelijk gebied optimaal gebruikt wordt.

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening is nader uitgewerkt in de Verordening ruimte 2014. De Verordening ruimte is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie Noord-Brabant om eerder genoemde doelen te realiseren. De Verordening Ruimte vertaalt zijn kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op gemeentelijke bestemmingsplannen. De Verordening ruimte wordt hierna besproken.

Verordening ruimte 2014

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd hoe de bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening zijn verdeeld tussen rijk, provincies en gemeenten. De provincie kan door middel van een planologische verordening regels formuleren waarmee gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening moeten houden. De provincie Noord-Brabant heeft hiertoe de Verordening ruimte 2014 opgesteld.

De Verordening ruimte 2014 is op 7 februari 2014 door Provinciale Staten vastgesteld en op 19 maart 2014 in werking getreden. Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergadering van 10 juli 2015 de Verordening ruimte 2014 in gewijzigde vorm opnieuw vastgesteld. De gewijzigde verordening is op 15 juli 2015 in werking getreden. Hierna wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de relevante hoofdstukken en artikelen.

Zie paragraaf 4.10 voor het provinciale beleid voor cultuurhistorie.

Toetsing Verordening ruimte Noord-Brabant

In de Verordening ruimte is in hoofdstuk twee, artikel 3 opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording dient te bevatten dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Toepassing moet worden gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is op de kaarten behorende bij de Verordening ruimte 2014 aangeduid als 'bestaand stedelijk gebied'. In de Verordening ruimte zijn regels opgenomen waaraan ruimtelijke plannen dienen te voldoen, zoals te zien in figuur 3.3. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden in bestaand stedelijk gebied of in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Voorliggend bestemmingsplan maakt een ontwikkeling in het bestaand stedelijk gebied mogelijk. Hierdoor wordt voldaan aan de regels zoals opgenomen in de Verordening Ruimte.

Figuur 3.1: Uitsnede Verordening Ruimte Noord-Brabant, met plangebied (rode cirkel)

Conclusie

Het her bestemmen van cultureel erfgoed in bestaand stedelijk gebied, gericht op het behoud van het monumentale gebouw en het voorkomen van leegstand, is in overeenstemming met het provinciale beleid.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Dongen 2020

Het terrein aan de Heuvelstraat 1 van het voormalige leerlooierijcomplex is op de structuurvisiekaart aangewezen als 'bestaand bebouwd gebied'. Verder ligt de locatie binnen de structuren 'beheer en onderhoud bestaande woongebieden', en 'Kwaliteit I' van het versterken karakter bebouwinglinten binnen cultuurhistorie. Direct ten westen van het plangebied loopt de rivier de Donge als 'beeldbepalend water', hierbij bestaat de wens om 'recreatieve routes te ontwikkelen'.

Het versterken van bebouwingslinten binnen cultuurhistorie is binnen het plangebied aangemerkt als 'Kwaliteit I'. Deze bebouwingslinten hebben een zeer hoge waardering gekregen. Het bebouwingsbeeld van Heuvelstraat en Heuvel bestaat overwegend uit vrijstaande, een- en tweelaagse bebouwing, waarbij gebouw Koks met 4 lagen eruit springt, met de nokrichting parallel aan de straat. De bebouwingslinten en ontginningsassen zijn bepalend voor de ruimtelijke structuur van de gemeente en dienen als zodanig behouden te blijven.

Wat betreft de cultuurhistorische waarde van de bebouwingslinten in de gemeente wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën: kwaliteit zeer hoog, hoog en redelijk hoog. Behoud en versterking van deze kwaliteiten is van groot belang. Belangrijkste ruimtelijk en functionele kenmerken, die bepalend zijn.

voor de kwaliteit van de linten zijn het kenmerkende gedifferentieerde bebouwingspatroon met karakteristieke (historische) bebouwing, variatie in functies en gebruik en beeldbepalende groenelementen van (open) particuliere kavels en erven en structuren in de openbare ruimte. Ontwikkelingen met betrekking tot functieveranderingen en nieuwe bebouwingselementen kunnen de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de bebouwingslinten onder druk zetten. Nieuwe ontwikkelingen zullen daarom te allen tijde binnen de kleinschalige context van de linten moeten worden bezien. Grootschalige ontwikkelingen passen daar bijvoorbeeld niet bij. De welstandsnota, waarin de waarden van de bebouwingslinten zijn beschreven en waarin gebiedsgerichte welstandscriteria voor de bebouwingslinten zijn gegeven, vormt hiervoor samen met groenstructuurplannen het toetsingskader.

Figuur 3.2: Kaartuitsnede Structuurvisie Dongen met situering gebouw Koks

Welstandsnota Gemeente Dongen (2008)

Het beleid is enerzijds gericht op het behouden en versterken van diversiteit in bebouwing en uiterlijk en anderzijds op het aanmoedigen van contrasten. De rivier de Donge en de Protestantse kerk zijn twee historische knooppunten. Rond de overgang over de rivier de Donge ontstond bedrijvigheid die tot op de dag van vandaag aanwezig is. Markant is de historische fabrieksbebouwing, van onder andere een looierij, die qua volume en hoogte (gebouw Koks zelfs 4 lagen) markante elementen vormen.

Beeldbepalend zijn de historische fabriekspanden rond de overgang met de Donge. De panden hebben een relatief groot bebouwd oppervlak (met name ten westen van de Donge) en zijn opvallend hoog (oplopend tot 4 lagen). Ze hebben zowel platte daken als grote kapconstructies. Gebouw Koks heeft de status van rijksmonument.

Toetsing gemeentelijk beleid

De beoogde ontwikkeling valt binnen het bestaand bebouwd gebied. Ook valt het plangebied binnen een cultuurhistorische kwaliteitzone volgens de gemeentelijke structuurvisie. Deze vormt een beeldbepalend, markant element binnen het bebouwingslint. Het plan is er op gericht om het monumentale gebouw te behouden en op termijn te restaureren en met de her bestemming ook te voorzien van toekomstbestendige exploitatiemogelijkheden.

Hierdoor wordt voldaan aan de eisen van de gemeentelijke structuurvisie en de welstandsnota om het cultuurhistorische bebouwingskarakter te behouden. Overige cultuurhistorische elementen worden getoetst in paragraaf 4.5.

Conclusie

Het her bestemmen van cultureel erfgoed in bestaand stedelijk gebied, gericht op het behoud van het monumentale gebouw en het voorkomen van leegstand, is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

4.1 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functie wijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Toetsing

Volgens het bodemloket is locatie Heuvelstraat 1 en omgeving voldoende onderzocht en gesaneerd (www.bodemloket.nl).

In het verleden heeft historisch-(1996), verkennend-(1996) en nader bodemonderzoek (2006) op het Heuvelpark plaatsgevonden Heuvelstraat 5/5A-9-5101TB Dongen.

Figuur 4.1: schermafdruk bodemloket

De geschiktheid voor het gebruik als kantoor is in het voorgaande bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' al beoordeeld en geschikt bevonden. De toe te voegen functies (zoals dienstverlening e.d.) wijken daar niet wezenlijk van af en vergen geen andere bodemkwaliteit.

Ook bij het gebruik van de groenbestemming voor parkeren gaat het om een bestaande parkeerfunctie op een bestaande verharde locatie.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkelingen in het plangebied.

4.2 Geluid

Toetsingkader wegverkeerslawaai en industrielawaai

De Wgh biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen. De Wgh kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeursgrenswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn er geen belemmeringen vanuit de Wgh voor de realisatie van geluidgevoelige bestemmingen (objecten). Onder geluidgevoelige objecten worden in dit kader woningen, woonwagenstandplaatsen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, en speciaal benoemde gezondheidszorggebouwen verstaan.

Toetsing

In gebouw Koks zijn geen geluidgevoelige functies toegestaan. Bedrijven, detailhandel, kantoren, dienstverlening e.d. behoren niet tot de gevoelige functies die bescherming genieten in de Wet geluidhinder.

Zie ook paragraaf 4.8 over de milieuzonering ten op zichte van de aangrenzende woningbouw.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de boogde ontwikkelingen in het plangebied.

4.3 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Tabel 4.1: Grenswaarden maatgevende stoffen Wm.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Toetsing:

Het plan voorziet in een uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden van een bestaand bedrijfsgebouw met een geldende kantoorbestemming. Ten opzichte van deze bestaande mogelijkheden gaat het niet zozeer om een intensivering van het gebruik, maar om een afwisseling van functies die beter past bij het bijzondere monumentale gebouw. De gebruiksmogelijkheden van begane grond en verdiepingen verschillen wezenlijk doordat de monumentale onderbouw van steen is en de monumentale bovenverdiepingen in hout zijn uitgevoerd.

Er vindt geen wezenlijke uitbreiding van het aantal vierkante meters bebouwing/gebruiksruimte plaats. In de toekomst is hooguit een kleine uitbreiding met een aanbouw van minder dan 100 m² voorzien. Het betreft functies die wat betreft de verkeersaantrekkende werking niet wezenlijk van elkaar verschillen omdat de vierkante meters bedrijfsvloeroppervlakte beperkt zijn.

Ook het parkeren in het groen is de formalisering van een bestaande situatie. Het gaat om een bestaande verharding die al wordt gebruikt voor parkeren, opslag en laden en lossen ten behoeve van de bedrijvigheid op het Heuvelpark met een oppervlakte van circa 300 m². Ook deze ontwikkeling (formaliseren van het gebruik) zal niet leiden tot een wezenlijke toename van het aantal verkeersbeweringen.

Naar analogie van het Besluit niet in betekenende mate, waarbij een kantoorgebouw pas bij 100.000 m² of meer van invloed is op de luchtkwaliteit, kan dan ook worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkelingen in gebouw Koks en op de bestaande parkeerverharding niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkelingen in het plangebied.

4.4 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Toetsing

Overeenkomstig de Risicokaart (https://nederland.risicokaart.nl) waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen. Circa 220 meter ten zuiden van het plangebied is een hogedruk aardgasleiding van de Gasunie gelegen (Z-522-01). Dit traject heeft geen plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt 95 meter. Het plangebied is niet gelegen binnen het invloedsgebied.

Verder vindt in of nabij het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor of het water.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

4.5 Ecologie

Toetsingskader

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is het noodzakelijk te onderzoeken of en zo ja, in hoeverre de plannen ten koste gaan van de (aanwezige) flora en fauna. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de 'toets in het kader van gebiedsbescherming' en de 'toets in het kader van soortenbescherming'.

Gebiedsbescherming

Per 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998. De Wnb richt zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden). Activiteiten en ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden zijn in beginsel niet toegestaan, tenzij hiervoor een vergunning op grond van de Wnb is verkregen.

Naast de bescherming op grond van de Wnb kunnen waardevolle gebieden ook beleidsmatig beschermd zijn doordat zij behoren tot het Nationaal Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen EHS genoemd). Het Natuurnetwerk is een Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van dit natuurnetwerk. Uitgangspunt van het beleid is dat plannen, handelingen en projecten in het NNN niet toegestaan zijn indien zij de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN significant aantasten.

Soortenbescherming

De soortenbescherming is eveneens geregeld in de Wnb. Op dit punt vervangt de Wnb per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet. Het doel van de Wnb is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De Wnb kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe. Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden, maar er kunnen vrijstellingen en ontheffingen (door het bevoegd gezag) worden verleend van de verbodsbepalingen.

De Wnb kent een apart beschermingsregime voor Vogelrichtlijnsoorten (alle vogels), Habitatrichtlijnsoorten en nationaal beschermde soorten. Voor Vogel- en Habitatrichtlijnsoorten geldt een strikte bescherming. Voor de nationaal beschermde soorten hebben provincies de bevoegdheid om in het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden een vrijstelling te verlenen van de verbodsbepalingen. Dit moet worden geregeld in een provinciale verordening.
Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden nagegaan, c.q. onderbouwd worden, of zich in het betreffende gebied beschermde soorten bevinden.

Verordening natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000 (zie figuur 4.8). Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Natuurnetwerk Nederland (NNN) (ook wel Natuurnetwerk Brabant/NNB genoemd). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Langstraat, ligt op een afstand van circa 6,8 kilometer. Het dichtstbijzijnde NNN gebied ligt op een afstand van circa 250 meter.

Figuur 4.2: Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. Natura 2000 gebieden en NNB (bron: Natuurbeheerplan provincie Zuid-Holland)

Het plangebied is niet gelegen in beschermde natuurgebieden. Directe effecten als areaalverlies en versnippering kunnen derhalve worden uitgesloten. Gezien de afstand kunnen tevens effecten als verstoring en effecten op de waterhuishouding worden uitgesloten. Vanwege de geringe ontwikkeling en de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Langstraat, genereert de beoogde ontwikkeling qua stikstofdepositie eveneens geen problemen. De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor de kwalificerende soorten en typen uit Natura 2000-gebieden. Gezien bovenstaande conclusies staat de Wet natuurbescherming 2017 en het beleid van de provincie, de uitvoering van het plan niet in de weg.

Soortenbescherming

Het plan voorziet niet in een ingreep in de omgeving, maar enkel in een planologische uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden van een bestaand en monumentaal gebouw en een bestaande parkeerverharding. Van verstoring in de zin van de Wet natuurbescherming is geen sprake.

Wellicht dat het gebouw in de toekomst wordt gerestaureerd of wordt uitgebreid met een kleine aan- of uitbouw. Tegen die tijd zal op basis van de concrete beoogde ingreep een flora- en fauna onderzoek worden gedaan, en zal zo nodig een ontheffing worden aangevraagd.

Conclusie

De beoogde ontwikkelingen in het plangebied passen binnen de Wet natuurbescherming.

4.6 Water

Waterbeheer en watertoets

Het is sinds 2003 verplicht om bij ruimtelijke plannen en besluiten een beschrijving op te nemen van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. De watertoets is een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium afspraken maken over de toepassing en uitvoering van het waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid. Het waterschap is het eerste aanspreekpunt in het watertoets proces, waarbij het waterschap rekening houdt met het provinciale grondwaterbeleid.

In het Besluit ruimtelijke ordening is de 'watertoets' wettelijk verankerd. Deze heeft tot doel om ruimtelijke ontwikkelingen te toetsen aan het vigerende waterbeleid en de wateraspecten volwaardig mee te laten wegen bij de besluitvorming omtrent een goede ruimtelijke ordening. Dit proces komt in samenwerking tussen de gemeente en waterbeheerder tot stand.

Daarbij wordt allereerst sterk ingezet op preventie van verontreiniging en nuttig hergebruik van water op lokaal niveau. Daarnaast is voor de retentiebehoefte de voorkeurvolgorde; infiltreren, retentie binnen het plangebied, retentie buiten het plangebied of berging in bestaand watersysteem. Bij de berekening van de retentie worden de eisen zoals gevisualiseerd in figuur 4.5 uit deze paragraaf gehanteerd.

Aspecten als oppervlaktewater, grondwater, hemelwater, afvalwater, waterkwaliteit en -kwantiteit, omgevingsfactoren en waterberging komen hierin aan de orde.

Met de watertoets wordt de waterbeheerder, in dit geval het waterschap Brabantse Delta, tijdig betrokken in het ontwerpproces. Opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is onder andere verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Dongen. Het gaat hierbij om de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van het waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij (nieuwe) ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater'.

Gemeentelijk beleid

Het verbreed GRP Dongen geeft het beleid van de gemeente Dongen weer op het gebied van rioleringszorg (afvalwater en hemelwater) en haar gemeentelijke zorgtaken ten aanzien van grondwater. In het plan komt ook het stedelijke oppervlaktewater aan de orde, omdat hemelwater, grondwater en zelfs afvalwater relaties hebben met het oppervlaktewater. De zorgplichten zijn zodanig geformuleerd dat iedere gemeente een zekere mate van beleidsvrijheid houdt om een eigen invulling te kiezen voor de lokale situatie. Dit verbreed GRP Dongen geldt voor de periode 2016 tot 2020 en is vastgesteld in december 2015.

Toetsing

Het plangebied is gelegen aan de Heuvelstraat 1, in het zuidwesten van de kern Dongen. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit bebouwing van een voormalige leerlooierij met daaromheen hoofdzakelijk terreinverharding en groen. De westkant van het plangebied wordt begrensd door de Donge en de oostkant door de bedrijfsgebouwen van het Heuvelpark (o.m. voormalige leerlooierijen).

Bodem en grondwater

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Dongen ligt, is het plangebied op de Bodemkaart van Nederland niet gekarteerd. In de directe omgeving van de kern van Dongen zijn hoofdzakelijk zandgronden aanwezig. In de omgeving van de kern van Dongen zijn verschillende grondwatertrappen aanwezig. Deze zijn weergegeven figuur 4.3.

Figuur 4.3: Grondwaterstanden omgeving kern Dongen (bron: Bodemkaart van Nederland)

Waterkwantiteit

Op alle watergangen en sloten die zijn opgenomen in de legger, is de keur van het waterschap van toepassing. Dit betekent voor de verschillende watergangen het volgende:

• waterlopen categorie A: voor deze watergangen geldt dat het waterschap tot 5 m vanaf beide insteken van de watergang randvoorwaarden stelt aan de inrichting om onderhoud aan de watergang mogelijk te houden;
• waterlopen categorie B: de eigenaren van gronden langs deze watergangen moeten de sloten eenmaal per jaar – in het najaar – schoonmaken. Het waterschap controleert of de sloten goed schoon zijn (= schouwen);

Voor ingrepen die binnen 5 m vanaf de insteek van waterlopen categorie A plaatsvinden, dient een ontheffing van de keur te worden aangevraagd.

Dit geldt ook voor ingrepen in de waterlopen categorie B en overige watergangen en sloten, zoals het verleggen en dempen van watergangen en het aanbrengen van duikers in watergangen.

Binnen de grenzen van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. In figuur 4.4 is een uitsnede weergegeven van de legger van het waterschap Brabantse Delta. In deze figuur is de Donge, die direct ten westen van het plangebied loopt, weergegeven. Dit betreft een waterloop uit categorie A. De beschermingszone bedraagt 1 meter. Gebouw Koks ligt in de huidige situatie al binnen de beschermingszone van de Donge. Het gebouw blijft behouden. De toekomstige aan- of uitbouw blijft buiten de beschermingszone.

Figuur 4.4: Ligging watergang (Bron: Legger waterschap Brabantse Delta)

Veiligheid en waterkeringen

Binnen en in de directe omgeving van de gemeente Dongen zijn geen waterkeringen gelegen. Het plangebied is dan ook niet gelegen binnen de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is in de huidige situatie aangesloten op een gemengd rioolstelsel en blijft dat ook in de toekomstige situatie.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling voorziet in een uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden van een bestaand gebouw met een kantoorbestemming, en in de formalisering van het bestaande gebruik voor parkeren van een verharding die in het verleden ten onrechte als groen is bestemd.

Waterkwantiteit

Het bestaande gebouw wordt gehandhaafd en in de toekomst gerestaureerd en uitgebreid met een kleine aan- of uitbouw. De aan- of uitbouw is voorzien op een bestaande verharding achter het gebouw en op de bestaande fundamenten van een eerdere aanbouw.

Ook het parkeren gebeurt nu al op een bestaande verharding. Als gevolg van de beoogde ontwikkelingen zal de hoeveelheid verharding dan ook niet toenemen.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling is niet van invloed op de waterveiligheid in het plangebied.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Daarom zal bij een restauratie of aan- of uitbouw zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC niet toegestaan. Omdat het gebouw is aangewezen als rijksmonument zal over de materiaalkeuze ook overleg met monumentenzorg nodig zijn.

Afvalwaterketen en riolering

Het gaat om een bestaand gebouw en een bestaande verharding die al op de riolering zijn aangesloten. Bij restauratie en een aan- of uitbouw is het de bedoeling om te voorkomen dat schoon hemelwater naar het riool gaat.

Conform de Leidraad Riolering, vigerend waterschapsbeleid en het verbreed GRP Dongen is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

Op basis van het verbreed GRP Dongen geldt onderstaande voorkeursvolgorde met betrekking tot de omgang met hemelwater en ander afvalwater aan de bron:

• het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• verontreiniging van hemelwater wordt voorkomen of beperkt;
• afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet-gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• huishoudelijk afvalwater en daarmee vergelijkbaar afvalwater wordt ingezameld en naar een rioolwaterzuiveringsinstallatie getransporteerd;
• ander afvalwater dan bedoeld onder d. (in de praktijk dus vooral hemelwater) wordt hergebruikt (zo nodig na zuivering aan de bron);
• ander afvalwater dan bedoeld onder d. wordt lokaal in het milieu teruggebracht (zo nodig na zuivering aan de bron);
• ander afvalwater dan bedoeld onder d. wordt als stedelijk afvalwater ingezameld en naar een rwzi getransporteerd.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Een toekomstige aan- of uitbouw is buiten de beschermingszone van de Donge voorzien.

Conclusie

Het aspect water staat niet in de weg aan de beoogde ontwikkelingen in het plangebied.

4.7 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Toetsing en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

Omdat voor gebouw Koks is gekozen voor een menging van functies variërend van lichte bedrijvigheid tot workshopruimte en kantoorruimte is voor de vestigingsregeling gebruik gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". Dit houdt in dat voor de genoemde bedrijvigheid is aangegeven of deze met een bouwkundige scheiding kan worden gemengd met andere functies (een muur maar wel hetzelfde gebouw), of dat daar fysieke afstand voor nodig is (een ander gebouw op afstand).

Toetsing

In het kader van milieuzonering zijn 3 aspecten bekeken:

• worden de gemengde functies in gebouw Koks niet gehinderd door de lichte bedrijfsactiviteiten die daar ook mogelijk zijn (onderlinge hinder)?
• wordt de nieuwe woonbestemming van Heuvel 15 niet gehinderd door de gemengde functies die in gebouw Koks mogelijk worden gemaakt?
• worden de bestaande bedrijven op het bedrijventerrein Heuvelpark niet belemmerd door de gemengde functies in gebouw Koks?

Gemengde functies in gebouw Koks

Gebouw Koks is gesitueerd op een bestaand bedrijventerrein met diverse bedrijvigheid in de nabijheid, waaronder bijvoorbeeld een lederfabriek en metaalbewerkende industrie. De omgeving moet dan ook worden aangemerkt als een gemengde omgeving, waar bestaande bedrijfsactiviteiten aanwezig zijn.

Dat betekent dat de toelaatbare functies in gebouw Koks zullen functioneren in een (minder gevoelige) gemengde omgeving. Om onderlinge hinder tussen de bedrijfsactiviteiten en andere wellicht gevoelige activiteiten te voorkomen is voor de toelaatbaarheid van bedrijvigheid in gebouw Koks gebruik gemaakt van de 'Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging'.

Dat betekent dat in gebouw Koks alleen lichte bedrijvigheid wordt toegelaten die met een bouwkundige scheiding kan worden gemengd met een andere gevoelige functie (zoals bijvoorbeeld wonen). Bedrijvigheid in categorie C, waar afstand tot andere gevoelige functies moet worden aangehouden (bouwkundig geheel gescheiden), is niet toegestaan in gebouw Koks.

Woon- en leefklimaat woningbouw Heuvel 15

Op korte afstand van gebouw Koks, aan de andere zijde van het riviertje de Donge heeft deze voormalige bedrijfslocatie onlangs een woonbestemming gekregen. Deze nieuwe woonbestemming is op korte afstand van het bestaande bedrijventerrein Heuvelpark gesitueerd, met een kantoorbestemming voor gebouw Koks en een bedrijfsbestemming voor de overige gebouwen op het terrein. Gelet op deze situering in de nabijheid van bestaande bedrijvigheid kan het woon- en leefklimaat voor Heuvel 15 niet als een 'rustige woonwijk' worden aangemerkt.

Om te voorkomen dat de beoogde nieuwe woningen worden gehinderd door de toelaatbare bedrijvigheid in gebouw Koks, wordt voor gebouw Koks een 'Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging' gehanteerd, op grond waarvan alleen categorie A en B-bedrijvigheid is toegestaan. Deze lichte bedrijvigheid is op ten minste 10 meter gesitueerd van de beoogde nieuwe woningen op Heuvel 15, zodat daar een goed woon- en leefklimaat is verzekerd.

Belemmering bestaande bedrijven op Heuvelpark

In de bestemmingsregeling voor de aangrenzende bedrijfsgebouwen op het Heuvelpark is gebruik gemaakt van een Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging', op grond waarvan alleen lichte bedrijvigheid is toegestaan.

De bestaande zwaardere functies in deze gebouwen (lederfabriek, metaalbewerkende industrie, lederwarenfabriek) zijn in die bestemmingsregeling gelegaliseerd. De genoemde bedrijven worden door de gemengde functies in gebouw Koks niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkelingen in het plangebied.

4.9 Archeologie

Toetsingskader

Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018)

De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgesteld op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen.

De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder ander het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart.

Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Dongen 2011

De archeologische beleidskaart is vastgesteld door de gemeenteraad op 10 februari 2011 en moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening. Voor gebieden met op de AMK en IKAW een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. Archeologisch onderzoek is nodig bij gebieden groter dan 100 m² en bij een diepte van meer dan 50 cm. Voor Archeologische waardevolle gebieden (van Rijkswege) gelden de bepalingen uit de Monumentenwet 1988 (tegenwoordig de Erfgoedwet uit 2016) en de gemeentelijke Erfgoedverordening 2010.

Erfgoedverordening gemeente Dongen 2010

De erfgoedverordening is op 30 september 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. Centrale beleidsregel daarin is dat het verboden is om in een archeologisch monument of archeologisch verwachtingsgebied de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren. Op het verbod zijn verstoringen uitgezonderd in een gebied:

• met een lage archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 50.000 m2;
• met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 100 m2;
• waarvoor in het bestemmingsplan reeds bepalingen zijn opgenomen voor archeologische monumentenzorg.

Het verbod geldt evenmin indien een rapport is overgelegd waaruit blijkt dat aanwezige archeologische waarden in voldoende mate kunnen worden veilig gesteld of dat deze niet onevenredig worden geschaad, dan wel dat in het geheel geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Toetsing

In de gemeente Dongen is het archeologisch beleid vastgelegd in de Archeologische beleidsadvieskaart Dongen (2011). In figuur 4.5 hieronder is het plangebied weergegeven in de archeologische beleids- advieskaart. Hierop is te zien dat gebouw Koks is gesitueerd op de grens van een archeologisch waardevol gebied en het gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde.

Figuur 4.5: Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Dongen (gemeente Dongen, 2010)

Het plan voorziet echter niet in verstorende bodem ingrepen. Gebouw Koks blijft geheel behouden, alleen de in het gebouw toelaatbare functies worden uitgebreid.

De herbouw van een oorspronkelijke aanbouw aan de monumentale achtergevel is voorzien op de fundamenten/verhardingen van de verloren gegane aanbouw. De grond is hier al geroerd en nieuwe verstorende bodem ingrepen zijn niet voorzien.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkelingen in het plangebied.

4.10 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018)

De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgesteld op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen.

De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder ander het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart.

Cultuurhistorische waardenkaart (CHW)

De 'Cultuurhistorische waardenkaart' (vastgesteld 26 september 2006) van de provincie Noord Brabant vormt het kader voor het inhoudelijke cultuurhistorische beleid met behulp waarvan dat beleid getoetst en ontwikkeld kan worden. Op de cultuurhistorische waardenkaart zijn meerdere aanduidingen opgenomen (historische bouwkunst, historische stedenbouw, historische geografie (lijnen en vlakken), historische groenstructuren, historische zichtrelaties, archeologische monumenten en indicatieve archeologische waarden).

De Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie is in de gemeente doorvertaald naar de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Dongen (vastgesteld op 15 januari 2014).

Toetsing

In figuur 4.6 is het plangebied (groene cirkel) weergegeven in de uitsnede van de Cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Dongen. Uit deze waardenkaart blijk dat er verschillende objecten binnen de grenzen van het plangebied liggen. Hierbij gaat het om de volgende objecten:

• Rijksmonument;
• Lederindustrie;
• Historische dorpsstructuurlintbebouwing.

Figuur 4.6 Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Dongen (gemeente Dongen, 2014) met aanduiding plangebied (groene cirkel)

Gebouw Koks aan de Heuvelstraat 1 is een rijksmonument. De waardenbeschrijving van het monument is als Bijlage 1 aan deze toelichting gehecht.

Het gebouw wordt behouden. Om het geschikt te maken voor het gebruik door gemengde functies zijn ondergeschikte ingrepen voorzien die in overleg met monumentenzorg worden uitgevoerd. Op termijn is het de bedoeling om het gebouw te restaureren. Uiteraard in nauw overleg met monumentenzorg.

Verder is op termijn de herbouw voorzien van een aanbouw die zich in het verleden aan de achtergevel bevond. Het gaat om een eenvoudige houten aanbouw met een plat dak. Deze loods was ca. 3 meter hoog t.o.v. maaiveld en 13,5 m lang. De breedte bedroeg ongeveer 6 meter.

Door het (beoogde) nieuwe gebruik als bedrijfsgebouw is uitbreiding op de plaats van de verdwenen aanbouw voorzien. Vanuit cultuurhistorisch perspectief is herbouw van de aanbouw te overwegen vanwege:

• Afspiegeling van de groei/krimp die aan industriële objecten als deze zichtbaar is t.g.v. de bedrijfsvoering.
• De historische aantoonbaarheid van een eenvoudige lage aanbouw op deze plaats.

In de directe omgeving van het plangebied liggen volgens de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Dongen verschillende cultuurhistorische aanduidingen. Deze waarden worden niet beïnvloed door de ontwikkeling. De historische lijnelementen worden behouden en de omliggende bebouwing wordt niet aangetast.

De herbestemming van gebouw Koks draagt bij aan de bescherming van het cultureel erfgoed van de gemeente Dongen.

Voor de herbouw van de aanbouw aan gebouw Koks is een monumentenvergunning vereist vanwege de monumentenstatus van gebouw Koks. In het kader van deze monumentenvergunning zullen de monumentale belangen zorgvuldig worden afgewogen.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkelingen in het plangebied.

5.1 Inleiding

5.2 Opbouw regels en verbeelding

5.3 Bestemmingen

Onder een bestemming wordt de bestemming verstaan die ingevolge artikel 3.1 Wro aan gronden wordt toegekend. Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies (en bouwmogelijkheden), met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend.

5.4 Artikelgewijze toelichting

7.1 Voorbereidingsfase

7.2 Ontwerpfase

De formele bestemmingsplanprocedure start met de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan. Het bestemmingsplan heeft met ingang van 29 november 2019 tot en met 9 januari 2020 ter inzage gelegen met de mogelijkheid om daartegen zienswijzen naar voren te brengen. Tegen het plan zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

7.3 Vaststellingsfase

Na de ter inzage legging neemt de gemeenteraad een besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan en neemt daarbij ook een standpunt in met betrekking tot eventueel ingediende zienswijzen. Vervolgens wordt het vaststellingsbesluit en het bestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegd.