Pastoor Dirvenstraat 9/9A

1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan

Aan de Pastoor Dirvenstraat 9/9A in Dongen is het karakteristieke gebouw van de voormalige Aloyssiusschool gelegen. Het voormalige schoolgebouw en de gymzaal hebben een aantal jaren leeggestaan. Het voormalige schoolgebouw is gedurende enkele jaren in gebruik geweest als welzijnsaccommodatie. De gebouwen staan sinds enkele jaren weer leeg. De gebouwen zijn momenteel in eigendom van de gemeente Dongen. De gemeente heeft de locatie verkocht, met de mogelijkheid om de locatie te herontwikkelen tot woningbouw. De overdracht van de gronden en gebouwen vindt plaats na vaststelling van het voorliggend bestemmingsplan. Het voornemen is de locatie te herontwikkelen met behoud van de aanwezige gebouwen tot woonlocatie met 14 grondgebonden woningen. Aan de achterzijde van het voormalige schoolgebouw, direct grenzend aan natuurgebied De Bergen, is een basketbalveld gelegen. Uitgangspunt is dat deze voorziening wordt getransformeerd tot de functie 'natuur'.

De beoogde ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan omvat een toelichting waarin de ontwikkeling wordt afgewogen en het nieuwe juridisch planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling kan plaatsvinden.

De beoogde woningen zijn planologisch en ruimtelijk aanvaardbaar en beleidsmatig gewenst. Het perceel blijft nagenoeg even intensief bebouwd en sluit wat betreft functie (wonen) aan op de omgeving. De ontwikkeling past binnen het ruimtelijk beleidskader van de provincie en de gemeente.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in Dongen. De ligging van het plangebied is aangeduid met een rode cirkel in figuur 1.1. Het plangebied omvat een oud schoolgebouw en gymzaal, een pleintje en achter de gymzaal een basketbalveld. Aan de zuidoostzijde van het plangebied ligt het natuurgebied 'De Bergen'. Op dit terrein is ook direct naast het plangebied de scoutinggroep Sint Jozef gevestigd. Het plangebied ligt in het zuidoosten van de dorpskern Dongen.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (GoogleMaps, 2014)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De beoogde herontwikkeling tot woongebied is niet mogelijk op grond van de geldende bestemming zoals vastgelegd in het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' (2010). Om de gewenste planologische medewerking te kunnen verlenen aan het woningbouwinitiatief is het voorliggende bestemmingsplan 'Pastoor Dirvenstraat 9/9A' opgesteld.

Figuur 1.2 Plankaart bestemmingsplan Zuid en West Dongen (vastgesteld op 30 september 2010)

1.4 Leeswijzer

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt:

• hoofdstuk 2 beschrijft de huidige en beoogde situatie van het plan;
• hoofdstuk 3 bevat het beleidskader van het bestemmingsplan, hierin wordt het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid toegelicht;
• hoofdstuk 4 omvat de toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de verschillende ruimtelijke, planologische en milieuaspecten;
• hoofdstuk 5 geeft een toelichting over de bestemmingsregelingen. Het gaat hierbij om de verbeelding en de regels;
• hoofdstuk 6 beschrijft het kostenverhaal en de financiële uitvoerbaarheid;
• hoofdstuk 7 bevat ten slotte de resultaten van het overleg met verschillende instanties en de bevolking van Dongen.

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied bevindt zich aan de Pastoor Dirvenstraat. De planlocatie is gelegen in een woonwijk. Het gemeentebestuur is van oordeel dat de omgeving waarin het plangebied ligt, kan worden aangemerkt als een woonomgeving. Het plangebied zelf omvat een locatie die herontwikkeld wordt tot woonlocatie. Op het terrein bevinden zich een oud schoolgebouw en gymlokaal en een basketbalterrein aan de noordzijde. Het schoolgebouw is een karakteristiek gebouw in een traditionele architectuur uit de eerste helft van de vorige eeuw. Het schoolgebouw staat nu leeg en is als laatst gebruikt als welzijnsaccommodatie. Voorheen was hier een basisschool gevestigd.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied e.o. (GoogleMaps, 2014)

De omgeving van het plangebied bestaat overwegend uit woningbouw. Deze woningen bestaan voornamelijk uit anderhalve bouwlaag met een kap. Het schoolgebouw en de gymzaal zijn hoger dan de omliggende bebouwing. Verder vormt het voormalige schoolplein een verbinding tussen het schoolgebouw en het gymlokaal.

Figuur 2.2 Situatie schoolgebouw, 2014

Figuur 2.3 Situatie gymlokaal, 2014

2.2 Beoogde situatie

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling heeft de initiatiefnemer een stedenbouwkundig schetsontwerp opgesteld, deze is weergegeven in figuur 2.4. Het voormalige schoolgebouw en de voormalige gymzaal blijven behouden en worden intern verbouwd tot maximaal 14 grondgebonden woningen (8 woningen in het voormalige schoolgebouw en 6 woningen in de voormalige gymzaal). De gevelwijzigingen blijven beperkt tot toegangsdeuren tot de woning en tot de tuinen en ramen aan het binnenterrein.

Een mogelijke verdeling is 4 woningen in de goedkope sector en 10 woningen in de middeldure sector. Op het binnenplein worden 22 parkeerplaatsen gerealiseerd die toegankelijk zijn via de Pastoor Dirvenstraat. Aan de Pastoor Dirvenstraat worden nog vijf langsparkeerplaatsen gerealiseerd.

De bomen die rondom de twee gebouwen staan, blijven zoveel mogelijk behouden met inachtneming van de gezondheid van de bomen. De begroeiing in de tuinen wordt verwijderd en een enkele boom zal plaatsmaken voor een parkeerplaats.

Het achtergelegen basketbalveld wordt bij het plangebied getrokken. Van dit terrein wordt de bestemming gewijzigd van 'maatschappelijk' in 'natuur'. Daarnaast wordt het westelijk gelegen groenvoorziening herbestemd tot 'groen'. Deze bestemmingen natuur en groen krijgen daarnaast ook de dubbelbestemming 'waarde-landschap'. Hiermee sluiten deze gebieden aan op het naastgelegen natuurgebied 'De Bergen'.

Tenslotte krijgt de scouting aan de oostzijde van de beoogde ontwikkeling een nieuw stuk terrein aan de noordzijde van het scoutinggebouw toegedeeld. Dit ter compensatie van de gronden die aan de tuinen van de naastgelegen woningen worden toegevoegd. Deze herindeling is te zien in figuur 2.5.

Figuur 2.4 Ontwerp Pastoor Dirvenstraat 9/9A (This Side Up b.v., 2014)

Figuur 2.4 Herindeling gronden rondom scoutinggebouw ten oosten van Pastoor Dirvenstraat 9/9A (This Side Up b.v., 2015)

4.1 Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting en verkeersveiligheid

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt enkel ontsloten door de Pastoor Dirvenstraat. In deze straat is sprake van langsparkeren. In de Pastoor Dirvenstraat en de omliggende straten geld een maximum snelheid van 30 km/h. De Pastoor Dirvenstraat sluit aan de noordzijde aan op de Kanaalstraat en in het zuiden op de Deken Batenburgstraat. Vanaf hier wordt verder ontsloten richting de Sint Josephstraat. Deze leidt in oostelijke richting naar de Vennen/Eindsestraat, vanwaar verdere ontsluiting plaatsvindt naar de provinciale weg N260. De Sint Josephstraat leidt in westelijke richting, via de Tramstraat en Kardinaal van Rossumstraat naar de Middellaan. De Middellaan sluit aan op de provinciale weg N629. De ontsluiting van het plangebied is voor gemotoriseerd verkeer goed.

Ontsluiting langzaam verkeer

Ook voor langzaam verkeer wordt het plangebied primair ontsloten via de Pastoor Dirvenstraat. Deze woonstraat en de omliggende straten beschikken niet over aparte fietsvoorzieningen. Dit sluit aan bij de inrichtingseisen van Duurzaam Veilig. Verdere ontsluiting loopt net als bij het gemotoriseerd verkeer via de Kanaalstraat en de Deken Batenburgstraat. Ook deze wegen behoren tot een 30 km/h-zone en hebben geen aparte fietsvoorzieningen. De ontsluiting van het plangebied voor langzaam verkeer is goed. Naast het plangebied ligt natuurgebied De Bergen met wandelvoorzieningen. Deze paden hebben een recreatieve functie.

Ontsluiting openbaar vervoer

De meest nabijgelegen halte voor openbaar vervoer ligt op circa 8 minuten lopen van het plangebied, aan de Mgr. Nolenslaan. Bij deze bushalte stoppen bussen in de richting van Tilburg en Breda. Vanaf hier kan overgestapt worden op treinen in verschillende richtingen. Een ander halte op circa 8 minuten van het plangebied ligt aan de Tramstraat. Bij deze bushalte rijden er bussen richting Rijen, Oisterwijk en 's Gravenmoer. De ontsluiting van het plangebied met het openbaar vervoer is goed.

Parkeren

De ontwikkelaar is vrij in de verdeling van de woningen. Een mogelijke verdeling kan zijn 4 woningen in de goedkope sector en 10 woningen in de middeldure sector. Het betreft allen woningen in de categorie 'tussen/hoekwoningen'. Op basis van de gemeentelijke parkeernormen uit het verkeersbeleidsplan van de gemeente Dongen ('Actualisatie Verkeersbeleidsplan; Werkdocument 2 Integraal beleid', juli 2013) geldt voor dit type woningen een parkeernorm van 1,5 tot 2,3 parkeerplaatsen per woning. In principe dient de bovengrens van deze bandbreedte aangehouden te worden. Het college heeft echter de bevoegdheid hiervan af te wijken.

In totaal is binnen het plan de realisatie van 27 parkeerplaatsen opgenomen, waarvan 22 parkeerplaatsen op het binnenterrein (toegankelijk via bestaande oprit Pastoor Dirvenstraat) en 5 parkeerplaatsen direct langs de Pastoor Dirvenstraat ter hoogte van het plangebied. Hiermee worden per woning 1,9 parkeerplaatsen gerealiseerd. Gelet op het feit dat de ontwikkeling plaatsvindt met behoud van de voormalige school en gymzaal, wordt uitgegaan van deze gemiddelde parkeernorm.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie van de ontwikkeling is bepaald op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Uitgangspunt hierbij is een ligging in matig stedelijk gebied (bron: CBS) en binnen het restgebied van de bebouwde kom. Voor tussen/hoekwoningen geldt dan een verkeersgeneratie van 7,1 mvt/etmaal per woning (weekdag). Voor 14 woningen bedraagt de verkeersgeneratie op een gemiddelde weekdag dan 100 mvt/etmaal. Deze wordt omgerekend naar werkdag op basis van een omrekenfactor van 1,11. Op een werkdag bedraagt deze verkeersgeneratie dan circa 110 mvt/etmaal.

Uit het verkeersmodel van de gemeente Dongen (GGA Midden Brabant V5) blijkt voor de Pastoor Dirvenstraat in 2022 een etmaalintensiteit van 670 mvt/etmaal. Deze intensiteit is opgehoogd naar het planjaar 2025 op basis van een autonome groei van 1% per jaar. In 2025 bedraagt de intensiteit dan 690 mvt/etmaal. De verkeersgeneratie van de ontwikkeling is hier vervolgens bij opgeteld, wat leidt tot een etmaalintensiteit van 800 mvt/etmaal. Voor erftoegangswegen zoals de Pastoor Dirvenstraat geldt een maximaal wenselijke intensiteit van 5.000 - 6.000 mvt/etmaal. De ontwikkeling leidt niet tot een overschrijding van deze waarde. De verkeersgeneratie is dermate gering dat deze nauwelijks van invloed is op de verkeersafwikkeling.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisering van de woningen (milieugevoelige functies):

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek

De in de huidige situatie aanwezige bestemmingen worden omgezet naar de bestemmingen wonen, groen en natuur. De beoogde woningen komen midden in een woonwijk te liggen. Ten zuidoosten van de beoogde woningen is de scouting Sint Jozef aanwezig. In de VNG-brochure wordt een scouting niet expliciet vermeld, daarom is aansluiting gezocht bij de categorie buurt- en clubhuizen. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 m ten opzichte van woningen in een rustige woonwijk. Aan deze richtafstand wordt niet voldaan. Het maatgevende aspect betreft hierbij geluid.

Door Ulehake Bouwfysica is op 16 mei 2007 een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de geluidsuitstraling ten behoeve van de scouting in beeld te brengen. Dit onderzoek is in 2015 geactualiseerd. Het akoestisch onderzoek is bijgevoegd in bijlage 1. Uit dit rapport blijkt dat het geluidsniveau ten gevolge van directe hinder maximaal 46 dB(A) bedraagt. De beoogde ontwikkeling wordt niet belemmerd, eventuele voorzieningen zijn niet noodzakelijk.

Ten noorden van het plangebied is café de Achterberg aanwezig. Dit café is gelegen op meer dan 70 m van de te realiseren woningen. Deze inrichting is eveneens in het akoestisch onderzoek meegenomen. Hieruit blijkt dat ter plaatse van de planlocatie de voorkeurswaarde van 48 dB(A) niet wordt overschreden. De beoogde ontwikkeling wordt niet belemmerd. Ook het café wordt in haar bedrijfsvoering niet belemmerd.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.3 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Inrichtingen

Conform de risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in (de nabije omgeving) van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Transport gevaarlijke stoffen

In de directe omgeving is geen sprake van het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het water, het spoor of door buisleidingen.

Conclusie 

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Kabels, leidingen en straalverbindingen

Binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig. Het aspect kabels, leidingen en straalverbindingen vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

4.6 Landschap

Toetsingskader

In en direct naast het plangebied zijn enkele landschappelijk waardevolle gebieden aanwezig. Het beleid is gericht op het behoud van deze gebieden. Het betreft hierbij het naastgelegen natuurgebied 'De Bergen', het plantsoen aan de westzijde in het plangebied en het oude basketbalveld aan de noordkant. Natuurgebied De Bergen vormt samen met het plantsoen een uitloper van het gebied van bos- en zandverstuivingen van De Loonse en Drunense Duinen. Het basketbalveld wordt aan dit natuurgebied toegevoegd voor behoud en versterking van deze landschapswaarden.

Onderzoek

Omdat de bestaande landschapswaarden niet aangetast worden en zelfs worden uitgebreid, is onderzoek niet noodzakelijk. Er is sprake van bestaande bebouwing die niet verder uitgebreid wordt.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de landschapswaarden het plan niet in de weg staan. De landschapswaarden worden waar mogelijk versterkt.

4.7 Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functie wijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functie wijziging. In de Wet bodembescherming is bepaald dat, indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek

In 2007 is een bodemonderzoek uitgevoerd waaruit naar voren kwam dat er sprake is van lichte verontreiniging in het plangebied. Gezien de ouderdom van dit onderzoek, is dit niet meer actueel. Sinds 2007 hebben er echter geen activiteiten plaatsgevonden die consequenties kunnen hebben gehad

op de bodemkwaliteit. Antea Group heeft in juni 2015 in opdracht van de gemeente Dongen een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd voor de gronden gelegen aan het scoutingterrein. In het uitgevoerde bodemonderzoek is overeenkomstig de NEN 5740 en NEN 5707 de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld en zijn de volgende resultaten naar voren gekomen:

Grond

In de sterk puinhoudende en sporen glas, sintels en kolengruis bevattende bovengrond zijn een matig verhoogd gehalte aan zink en licht verhoogde gehalten aan PCB, kobalt, nikkel, koper, molybdeen, cadmium, kwik, lood en PAK aangetoond. Overige componenten zijn niet boven de achtergrondwaarde aangetoond. In de ondergrond zijn geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarde en/of detectiegrens. Op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal is visueel en analytisch geen asbest aangetoond.

Grondwater

In het grondwater uit peilbuis 007 is een licht verhoogde concentratie aan barium aangetoond. Overige parameters zijn niet aangetoond in concentraties boven de achtergrondwaarde en/of detectiegrens.

Toetsing hypothese

De vooraf opgestelde hypothese 'onverdachte locatie' wordt verworpen, vanwege het matig verhoogd gehalte aan zink en de licht verhoogde gehalte aan PCB, kobalt, nikkel, koper, molybdeen, cadmium, kwik, lood en PAK in de bovengrond.

De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, omdat de gemeten concentraties kleiner zijn dan de betreffende interventiewaarde. De resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor het gebruik van de locatie als woonbebouwing. De uiteindelijke beslissing hiertoe is aan het bevoegd gezag.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de voor de beoogde ontwikkeling. De bodemkwaliteit is geschikt voor de beoogde functie.

4.8 Water

Waterbeheer en watertoets

De watertoets is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan 2010-2015.

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits- en -kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer.

Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, dat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie. Het waterschap heeft in een toetsingskader RO 'De ruimte blauw geordend' aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009'.

Huidige situatie

Bodem en grondwater

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een voormalige school. Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zandgronden. Er is sprake van grondwater trap VI. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert van 0,4 tot 0,8 m beneden maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand op meer dan 1,2 m beneden maaiveld ligt.

Waterkwantiteit

In het plangebied liggen geen watergangen. Daarnaast ligt het plangebied niet in een grondwaterbeschermingsgebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de realisatie van nieuwe grondgebonden woningen. De voormalige school en gymzaal worden verbouwd tot grondgebonden woningen. Nagenoeg het gehele plangebied is in de huidige situatie verhard. Ten gevolge van de ontwikkeling zal de verharding niet toenemen. Ten gevolge van de realisatie van eventuele tuinen en het groen ter plaatste van het basketbalveld zal het verhard oppervlak zelfs afnemen. Infiltratie van het hemelwater zal in het openbaar gebied plaatsvinden. Watercompenserende maatregelen zijn niet noodzakelijk.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling is niet van invloed op de waterveiligheid in het plangebied.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en geldend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Vanuit de woningen wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Hiermee kan worden aangesloten op een gescheiden rioolstelsel wanneer in de toekomst het bestaande gemengde rioolstelsel wordt vervangen.

Hiervoor wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater in openbaar gebied;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Toepassing bouwmaterialen

Om het hemelwater schoon te houden wordt zoveel mogelijk gebruikgemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC vermeden.

Vervanging, partiële aanpassing en herstellen gebeurt wel met deze uitlogende bouwmaterialen.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.9 Ecologie

Toetsingskader

In deze paragraaf wordt de ontwikkeling getoetst aan de Natuurbeschermingswet 1998 en de provinciale verordening (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortbescherming). Naast het plangebied ligt het natuurgebied 'De Bergen'. Dit gebied is 4,8 ha groot en in eigendom van de gemeente Dongen.

Onderzoek

Gebiedsbescherming (Natuurbeschermingswet 1998 en Ecologische Hoofdstructuur)

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Dongen en vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. De planlocatie maakt ook geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur. Deze gebieden liggen op ruime afstand en worden niet beïnvloed door de ontwikkeling. Negatieve effecten op de gebiedsbescherming treden niet op.

Het naastgelegen natuurgebied 'De Bergen' is een zogenaamd stuifzandrelict. Doordat het natuurgebied aan alle kanten is ingesloten door bebouwing, is het stuifzand niet meer actief. Het natuurgebied is geen onderdeel van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS) en valt ook niet onder het natuurbeerplan van de Provincie Noord-Brabant.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor het initiatief van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het initiatief niet in de weg staat.

Op 11 maart 2015 heeft verkennend veldonderzoek plaatsgebonden. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3. Gedurende het onderzoek zijn geen beschermde plantensoorten of resten van beschermde plantensoorten vastgesteld. Ook werden geen planten aangetroffen op muren of in straatkolken. Op grond hiervan wordt het voorkomen van beschermde plantensoorten uitgesloten.

Er is vastgesteld dat er algemene kleine grondgebonden zoogdieren en amfibieën kunnen voorkomen in

en direct rond het plangebied. Deze soorten komen in lage tot zeer lage dichtheid voor. Voor deze soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet. Daarnaast komen er broedvogels voor. In verband met het voorkomen van deze algemene broedvogels wordt aangeraden om te werken buiten het broedseizoen of op een manier dat de broedende vogels niet negatief worden beïnvloed.

Het voorkomen van vleermuizen kan niet worden uitgesloten, effecten op deze soortgroepen

kunnen dan ook niet worden uitgesloten. Uit een gerichte veld inventarisatie blijkt of er daadwerkelijk vleermuizen voorkomen. Preventief worden er vleermuiskasten opgehangen en wordt er rekening gehouden met de kwetsbare periode van vleermuizen.

Op grond hiervan is het uitgesloten dat de Flora- en faunawet de uitvoering van de functie wijziging negatief beïnvloedt.

Conclusie

Wat de gebiedsbescherming betreft wordt geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Ecologische hoofdstructuur geen beletsel vormen voor de ontwikkeling.

Er is geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens de principes van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden.

In het verkennende veldonderzoek uit 2015 wordt geconcludeerd dat de Flora- en faunawet de vaststelling van het bestemmingsplan niet negatief beïnvloedt.

4.10 Wegverkeerslawaai

Beoogde ontwikkeling

Het plan omvat de bouw van maximaal 14 grondgebonden woningen. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies en dienen daarom in dat kader getoetst te worden aan de wettelijke geluidsnormen.

Toetsingskader

Normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg moet worden getoetst. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de uiterste grenswaarde niet te boven gaan. De uiterste grenswaarde is op grond van artikel 83 Wgh afhankelijk van de ligging van de woningen (binnen- of buitenstedelijk). Voor de beoogde binnenstedelijke ontwikkeling geldt een maximaal toelaatbare hogere waarde van 63 dB voor wegverkeerslawaai. De geluidswaarde binnen de geluidsgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB.

30 km/h-wegen

Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h of lager op basis van de Wgh niet-gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde en de uiterste grenswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de uiterste grenswaarde als maximaal aanvaardbare waarde. In dit kader is rekening gehouden met de ligging van het pand aan de Pastoor Dirvenstraat. Op deze weg geldt een maximumsnelheid van 30 km/h.

Aftrek ex artikel 3.4 RMG 2012

Krachtens artikel 3.4 van het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder (RMG) 2012 mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen met een representatief te achten snelheid lager dan 70 km/h geldt een aftrek van 5 dB. Op de voor de ontwikkeling relevante Pastoor Dirvenstraat geldt een maximum snelheid van 30 km/h. Zodoende is rekening gehouden met deze aftrek.

Uitgangspunten

De ontwikkeling ligt niet binnen de wettelijke geluidszone van gezoneerde wegen. Wel ligt de ontwikkeling direct aan de niet gezoneerde Pastoor Dirvenstraat. Voor deze weg is in het kader van een goede ruimtelijke ordening beoordeeld of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. De bebouwing binnen de ontwikkeling heeft een maximale hoogte van 11,5 meter. Zodoende is een berekening uitgevoerd voor de waarneemhoogten 1,5 meter, 4,5 meter, 7,5 meter en 10,5 meter.

Voor het akoestisch onderzoek dienen de verkeersintensiteiten voor het jaar 2025 gehanteerd te worden. Deze is in paragraaf 4.1 berekend op basis van het regionaal verkeersmodel en de verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling. Zodoende is rekening gehouden met een etmaalintensiteit van 800 mvt/etmaal. Voor de berekening zijn tevens de etmaal- en voertuigverdeling van belang. Hierbij is rekening gehouden met de standaardverdelingen die de gemeente Dongen hanteert voor woon- en buurtstraten.

Op de Pastoor Dirvenstraat geldt een maximum snelheid van 30 km/h. De weg is uitgevoerd met het verhardingstype elementverharding in keperverband.

Onderzoek

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012. Er is een berekening uitgevoerd op de gevel van de bebouwing die het dichts op de as van de weg ligt. Deze afstand bedraagt minimaal 17,0 meter.

De rekenbladen zijn opgenomen in bijlage 2. Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer op de Pastoor Dirvenstraat op de meest kritische gevel maximaal 45 dB bedraagt (inclusief aftrek ex artikel 3.4 RMG 2012). De richtwaarde van 48 dB wordt zodoende niet overschreden.

Conclusie

Als gevolg van het wegverkeer op de Pastoor Dirvenstraat bedraagt de geluidbelasting op de meest nabijgelegen gevel van de te realiseren woningen ten hoogste 45 dB. Zodoende wordt de richtwaarde van 48 dB niet overschreden. Er is sprake van een acceptabel akoestisch klimaat.

4.11 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer(Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2) 1)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10) 2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

• 1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
• 2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied.

Besluit niet in betekenende mate

In het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit is bijvoorbeeld het geval indien een plan een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³), of indien een plan in een specifieke categorie valt (zoals woningbouw met 1 ontsluitingsweg en minder dan 1.500 woningen of 2 ontsluitingswegen en minder dan 3.000 woningen).

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling van maximaal 14 woningen valt ruimschoots binnen de categorie 'woningbouw minder dan 1.500 woningen'. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en dat toetsing aan de grenswaarden vanuit de wetgeving niet nodig is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is op basis van de Monitoringstool luchtkwaliteit in de omgeving van het plangebied in beeld gebracht. Uit de monitoringstool blijkt dat langs de maatgevende wegen in de omgeving van het plangebied de concentratie stikstofdioxide en fijn stof aanzienlijk minder bedraagt dan de grenswaarden: 23,1 µg/m3 voor stikstofdioxide en 23,0 µg/m3 voor fijn stof. Het aantal overschrijdingsdagen van het 24-uursgemiddelde voor fijn stof bedraagt maximaal 12 dagen. Hiermee wordt op alle fronten ruimschoots voldaan aan de grenswaarden die gesteld worden in de Wet milieubeheer.

Conclusie

Er wordt ruimschoots voldaan aan de normen die gelden voor luchtkwaliteit. De Wet milieubeheer staat de uitvoering van de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.12 Duurzaamheid

Bij de ontwikkeling van de woningen zal worden voldaan aan de eisen van duurzaam bouwen. De gemeente Dongen heeft het Convenant Duurzaam Bouwen Midden-Brabant 2008-2011 ondertekend waarin specifieke duurzaamheidseisen zijn vastgelegd. Het convenant is op gemeentelijk niveau vertaald (zie Hoofdstuk 3 Beleidskader). Het convenant is niet meer van toepassing en wordt momenteel herzien. Geadviseerd wordt om de uitgangspunten omtrent bestaande bouw aan te houden. De ontwikkeling zal voldoen aan de eisen ten aanzien van milieukwaliteit, gebruikskwaliteit, gezondheid en toekomstgerichtheid. Daarnaast voldoet het initiatief aan de (energie)prestatie eisen uit het bouwbesluit.

4.13 Conclusie

Uit de toetsing aan de sectorale aspecten blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling.

5.1 Wettelijke eisen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden. Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling. Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn.

Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

5.2 Opzet van de bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Opzet verbeelding

Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden.

Op de verbeelding is met een bouwvlak aangegeven waar het hoofdgebouw mag plaatsvinden. Met behulp van de maatvoeringsaanduidingen zijn de maximum goot- en bouwhoogten aangegeven.

Opzet regels

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, kent de volgende vaste volgorde:

• in hoofdstuk 1 Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald;
• in hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven;
• hoofdstuk 3 Algemene regels bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing;
• hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels geven ten slotte overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Op grond van de wettelijke standaarden moet bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (Hoofdstuk 2 van de regels) de volgende vaste volgorde gebruikt worden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsregel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

5.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

Groen (Artikel 3)

Vooral de gronden die door de gemeente zijn aangemerkt als structureel groen, zijn bestemd als groen. Kleinere groenpercelen in de openbare ruimte zijn daarentegen veelal bestemd tot de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De bestemming Groen is een globale bestemming waarbinnen onder andere ook voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en voet- en fietspaden zijn toegestaan. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan als deze voor nutsvoorzieningen en jongerenontmoetingsplaatsen zijn.

Daar waar sprake is van natuur- of landschapswaarden, is tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' opgenomen.

Maatschappelijk (Artikel 4)

De scouting krijgt een nieuw stuk terrein toegedeeld. Deze krijgt dezelfde bestemming als het huidige scoutingterrein. Hierbij wordt mede de aanduiding 'verenigingsleven' opgenomen. Hierdoor is het alleen mogelijk om het terrein te gebruiken ten behoeve van een vereniging.

Natuur (Artikel 5)

Het voormalige basketbalveld is bestemd tot 'Natuur'. Deze bestemming is bedoeld voor het (behoud, herstel en) ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden. Daarnaast is extensieve dagrecreatie toegestaan en is voor het behoud van natuur- en landschapswaarden een aanlegvergunningstelsel opgenomen.

Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 6 )

De toegangsweg en de parkeerplaatsen zijn bestemd tot 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De inrichting is niet gedetailleerd vastgelegd. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig, gedetailleerde regels van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan.

Wonen (Artikel 7 )

De gronden waar de woningen worden gesitueerd, zijn bestemd voor wonen en hierbij behorende tuinen en erven. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan, mits dit het woonperceel in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Dat betekent onder andere dat de omvang beperkt moet blijven.

Binnen de bestemming 'Wonen' is door middel van een bouwvlak aangegeven waarbinnen hoofdgebouwen en overkappingen zijn toegestaan.

Per bouwvlak is het maximum aantal woningen geregeld met een maatvoeringsaanduiding. De maximale goot- en bouwhoogte is eveneens met een maatvoeringsaanduiding geregeld.

Waarde - Archeologie - 1 (Artikel 8)

Deze dubbel bestemming heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Dit beleid staat vermeld in paragraaf 4.5. Deze gebieden worden aangeduid met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1'. De dubbelbestemming is met een arcering op de verbeelding weergegeven.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

Waarde - Landschap (Artikel 9)

De landschappelijk waardevolle gebieden zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap'. Deze dubbelbestemming is met een arcering op de verbeelding weergegeven. Voor de betreffende gronden gelden de regels van zowel de onderliggende bestemming als de dubbelbestemming. Indien een handeling volgens de ene bestemming is toegestaan, maar strijdig is met de andere, kan het dus niet.

5.4 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, regels.

Anti-dubbeltelregel (Artikel 10 )

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld in geval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (Artikel 11 )

Overschrijding bouwgrenzen (artikel 11.1 )

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 12)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanregels (de bouwregels) zijn algemene afwijkingsregels opgenomen. Burgemeester en wethouders zijn hierbij bevoegd om 10% af te wijken van de afmetingen zoals deze in de bouwregels van de bestemmingsregels zijn opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 13)

In lid 13.1 is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein.

Het criterium 'van belang voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken' kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als bij nader inzien:

• een bruggetje dat anders moet worden geconstrueerd of een stukje moet opschuiven;
• een fietspad iets anders moet aansluiten op een kruising.

Het gaat in de meeste gevallen om de praktische uitvoering van het plan, waarbij geen belangen van derden worden geschaad.

Het criterium 'in verband met de werkelijke toestand van het terrein' is vooral aan de orde in situaties waarbij een terrein of gebied een geheel nieuwe inrichting krijgt en waarbij in het veld maar weinig aanknopingspunten zijn. Bij het uitzetten van het gebied blijkt dat de afmetingen niet exact gelijk zijn aan de coördinaten op tekening /in het digitale bestand en dat de situering van de nieuwe openbare wegen en de uitgeefbare percelen iets moet worden aangepast. Gezien de nauwkeurigheid van tegenwoordig, gaat het daarbij om centimeters in plaats van meters.

Overige regels (Artikel 14 )

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk 'Werking wettelijke regeling (artikel 14.1)' In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

5.5 Toelichting op de overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 15 )

Op grond van artikel 7.10 Wro is het verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. In artikel 15 van de regels is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 15.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 15.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

Slotregel (artikel 16)

In de slotregel worden de regels aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Pastoor Dirvenstraat 9/9A'.

6.1 Wet ruimtelijke ordening en grondexploitatie

Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. Doel hiervan is om bij de ontwikkeling van bouwlocaties een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. De kosten worden verhaald via de omgevingsvergunning voor het bouwen. Het exploitatieplan is in feite een publiekrechtelijke terugvaloptie; privaatrechtelijk kan meer geregeld worden.

Kostenverhaal dient te worden verzekerd bij onder andere een bestemmingsplan dat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt.

Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom).

In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt. Welke kosten verhaalbaar zijn (kostensoortenlijst) is ook in het Bro geregeld (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5).

Nieuwe ontwikkeling

In het voorliggende bestemmingsplan wordt een ontwikkeling voorzien die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro.

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeenteraad in beginsel verplicht om tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Aangezien het een locatieontwikkeling betreft waarbij de gemeente eigenaar is, en het kostenverhaal via de verkoopovereenkomst geregeld is, is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

Voor de ontwikkeling die thans rechtstreeks planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt heeft de initiatiefnemer gegevens overlegd aan de gemeente waaruit blijkt dat deze de investeringen financieel kan dragen. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen. De gemeente heeft inzicht gehad in de financiële gegevens en is tot de conclusie gekomen dat de ontwikkeling financieel uitvoerbaar is.

De financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het oog op het voorgaande afdoende gewaarborgd.

7.1 Inleiding

Vooraankondiging

Overeenkomstig artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is de vooraankondiging van het ontwerpbestemmingsplan gepubliceerd in de Informatiekrant van 17 december 2014 en op de gemeentelijke website.

Informatieavond en -middag

Op 22 september 2014 is het stedenbouwkundig plan gepresenteerd in De Heeren van Dongen. Van deze avond is een verslag gemaakt (zie bijlage 5). Aansluitend aan de avond was tot en met maandag 6 oktober 2014 de gelegenheid om aanvullende schriftelijke reacties in te dienen. De samenvatting van de ingediende reacties en de reactie van de gemeente is eveneens opgenomen in bijlage 5.

Op 12 december 2014 heeft een inloopmiddag op locatie plaatsgevonden, waarbij het gewijzigde stedenbouwkundig plan in de bestaande locatie is uitgezet.

7.2 Resultaten overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het conceptontwerpbestemmingsplan 'Pastoor Dirvenstraat 9/9A' toegezonden aan de volgende instanties en organisaties:

• Waterschap Brabantse Delta;
• Provincie Noord-Brabant.

Beide instanties hebben niet inhoudelijk gereageerd op de ontwikkelingen in het plangebied. Hun ingezonden respons is beschikbaar in Bijlage 6.