Hoek Hoge Ham 120 en Geer

1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan

Aan de Hoge Ham 120 staat een voormalig winkelpand dat recentelijk is gerenoveerd en verbouwd tot woning. Achter dit pand, evenwijdig aan de Geer, ligt een tuin. De initiatiefnemer is voornemens om in de tuin aan de Geer twee nieuwe woningen te realiseren en op de verdieping van het pand aan de Hoge Ham een tweede woning (appartement) toe te voegen. De globale ligging van het plangebied is aangeduid in figuur 1.1.

Figuur 1.1. Globale ligging plangebied (bron: Google Maps)

De juridisch-planologische regeling ter hoogte van het plangebied is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Centrum' (2013). Ter plaatse gelden de bestemmingen Tuin, Verkeer-Verblijfsgebied, Centrum en de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-1' (zie figuur 1.2.). Naast het bestemmingsplan geldt tevens de partiële herziening 'Centrum - Partiële herziening 2015'. In de partiële herziening zijn geen wijzigingen doorgevoerd die invloed hebben op de huidige bestemmingslegging van het plangebied.

De beoogde woningbouwontwikkeling is binnen deze geldende regelingen niet mogelijk. De gemeente Dongen staat echter positief tegenover de ontwikkeling en is bereid planologische medewerking te verlenen door voor deze locatie voorliggend bestemmingsplan 'Hoek Hoge Ham 120 en Geer' vast te stellen.

Figuur 1.2. Fragment verbeelding bestemmingsplan Centrum met markering plangebied (blauw)

1.2 Opzet plantoelichting

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.

• In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en de ontwikkeling toegelicht.
• Hoofdstuk 3 omvat de toets van de beoogde ontwikkeling aan de relevante beleidskaders en de geldende wet- en regelgeving rondom ruimtelijke, planologische en milieuaspecten.
• In hoofdstuk 4 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels).
• In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.
• In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

2.1 Huidige situatie

De locatie ligt aan de oostzijde van de Geer, op de hoek met de Hoge Ham. Binnen het plangebied staat aan de Hoge Ham 120 een pand met een centrumfunctie. Dit pand is onlangs gerenoveerd en verbouwd tot woning. De gronden ten zuiden van dit pand zijn ingericht als tuin en als parkeerterrein.

Op het tuinperceel is diverse beplanting aanwezig Aan de zuidrand van de tuin staan twee grote bomen. Ten zuiden van de tuin is parkeerterrein aanwezig. Achter dit openbare parkeerterrein ligt een met een hek afgesloten terrein waar bewoners parkeren. Dit afgesloten terrein maakt geen deel uit van het plangebied.

Het parkeerterrein is ontsloten op de Geer. De Geer is een woonstraat waarin diverse woningtypes in verschillende bouwstijlen zijn gesitueerd. De Geer sluit aan op de Hoge Ham, een historische centrumstraat van Dongen. De Hoge Ham heeft een gedifferentieerd bebouwingsbeeld met een grote variatie aan (centrum)functies.

Het totale plangebied heeft een gezamenlijke oppervlakte van circa 1.894 m2 (inclusief ontsluitingsweg en parkeerterrein). In figuur 2.1 - 2.3 zijn foto's opgenomen van de huidige situatie.

Figuur 2.1 Aanzicht bestaande pand Hoge Ham 120 (bron: eigen bewerking)

Figuur 2.2 Huidig uitzicht vanaf de Geer (bron: GoogleMaps)

Figuur 2.2 Huidige inrichting parkeerplaatsen aan de Geer (bron: GoogleMaps)

2.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt een deel van de huidige tuin omgezet naar twee woonpercelen. Daarnaast wordt het pand van de Hoge Ham 120 omgezet van een centrumbestemming naar een woonbestemming, waarbij een extra woning in het pand wordt mogelijk gemaakt en de overige centrumfuncties komen te vervallen. In totaal worden er dus drie extra woningen mogelijk gemaakt met voorliggend plan. Tenslotte worden de openbare parkeerplaatsen aan de zuidzijde van de nieuwe woningen opnieuw ingericht. In figuur 2.4 is de toekomstige situatie weergegeven.

Twee nieuwe woningen aan de Geer

Op ieder nieuw woonperceel wordt één vrijstaande woning gerealiseerd. Deze woningen zullen qua maat en schaal aansluiten op de woningen in de directe omgeving aan de Geer en worden gerealiseerd met maximaal twee lagen en een kap. De woningen zullen op de Geer worden georiënteerd.

Nieuwe bestemming pand Hoge Ham 120

Het doel voor het bestaande pand aan Hoge Ham 120 is om het pand om te vormen naar maximaal twee woningen. Momenteel is binnen de huidige centrumbestemming, naast allerlei centrumfuncties zoals detailhandel, dienstverlening en horeca slechts 1 woning toegestaan. Om dit mogelijk te maken, krijgt het pand de bestemming wonen, waarbij de centrum functies komen te vervallen en één woning wordt toegevoegd. Het uiterlijk van het pand Hoge Ham 120 is ondertussen in oorspronkelijke bouwstijl hersteld en verder zullen er geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden.

Openbaar gebied

Het huidige parkeerterrein ten zuiden van de beoogde nieuwe woningen zal opnieuw worden ingericht. Hierbij worden de parkeerplaatsen die zullen verdwijnen door de bouw van de nieuwe woningen gecompenseerd. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 3.2 Verkeer en parkeren.

De overige openbare ruimte aan de Geer zal worden heringericht voor zover nodig, zodat er een goede toegang tot de twee nieuwe woningen ontstaat. Verder blijft de openbare ruimte hetzelfde als de huidige situatie.

Figuur 2.4 Verkavelingsvoorstel woningbouwlocatie Geer-Hoge Ham (Rho adviseurs voor leefruimte, 12 oktober 2018)

2.3 Ruimtelijke en functionele inpasbaarheid

De beoogde nieuw te bouwen woningen aan de Geer sluiten betreft schaal, maatvoering en stijl aan bij de bestaande woningen aan de Geer en vormen een overgang tussen de dichter op elkaar geplaatste woningen aan de Geer en het vrijstaande pand aan de Hoge Ham 120. Aan de achterzijde van de woningen zullen de bijbehorende tuinen van de nieuwe woningen gerealiseerd worden, die zullen aansluiten op de omliggende tuinen.

Het plangebied ligt op de overgang van het woonklimaat in de Geer en het centrumgebied van de Hoge Ham. De twee beoogde woningen aan de Geer passen met de beoogde woonfunctie binnen het woonklimaat van de Geer. De Hoge Ham heeft in dit deel voornamelijk een centrumfunctie, waarbij veel panden multifunctioneel zijn ingericht, met in de plinten een detailhandelsvestiging, kantoor of andere soortgelijke functies en op de verdiepingen wordt vaak gewoond. Deze woonfunctie is voorzien voor het gehele pand aan de Hoge Ham 120. Doordat in de omgeving aan de Geer al reeds veel woningen aanwezig zijn en aan de Hoge Ham veel combinaties met wonen zijn voorzien, past de nieuwe woonfunctie van de Hoge Ham 120 hier goed tussen.

3.1 Beleidskader

Het relevante beleidskader voor de beoogde ontwikkeling is weergegeven in tabel 3.1. In de tweede kolom van de tabel zijn de relevante beoordelingsaspecten uit de beleidsdocumenten weergegeven en in de derde kolom is de afweging hiervan weergegeven.

Tabel 3.1 Overzicht beleidskader en toetsing

overheid en kader	beoordelingsaspect	afweging
Rijk
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)	Het beleid op nationaal niveau met betrekking tot ruimte en mobiliteit is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Deze visie geeft doelstellingen van de overheid weer voor 2028. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze bestaat uit twee stappen: eerst bekijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens bekijken of het bestaand stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.	De ladder voor duurzame verstedelijking hoeft enkel te worden toegepast wanneer er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Uit jurisprudentie blijkt dat de grens van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' ligt bij de ontwikkeling van circa 11 woningen. De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het laten vervallen van de centrumfuncties en de toevoeging van 3 woningen en blijft hiermee ver onder de grens van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierdoor is toetsing aan de ladder niet noodzakelijk. Wel moet er in het kader van een goede ruimtelijke ordening sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit wordt verder getoetst in het provinciaal beleid. Voor de overige beleidsonderdelen zoals opgenomen in de SVIR geldt dat een kleinschalige ontwikkeling als bedoeld in dit bestemmingsplan niet van invloed is op de visie en de doelstellingen zoals opgenomen in de SVIR. De ontwikkeling wordt daarom niet verder getoetst aan het nationale beleid.

overheid en kader	beoordelingsaspect	afweging
Provincie Noord-Brabant
Structuurvisie 2010, inclusief partiële herziening 2014	Noord-Brabant heeft de ambitie om een goede mix van wonen, werken en voorzieningen te creëren. De leefbaarheid moet van voldoende kwaliteit zijn. Dynamische stadscentra, eigen identiteit en regionale afstemming zijn enkele uitgangspunten. Steden moeten aantrekkelijk blijven voor diverse bevolkingsgroepen en dienen garant te staan voor het aanbieden van (bovenlokale) voorzieningen.	Er wordt invulling gegeven aan de wens ontwikkelingen zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te laten plaatsvinden. Gebruik wordt gemaakt van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied. In de regionale woningbouw- planning is er ruimte voor de toevoeging van 3 woningen. In hoofdstuk 3 is aangetoond dat sectorale aspecten geen belemmering vormen voor woningbouw op de beoogde locatie. De beoogde woningbouwontwikkeling past binnen de stedelijke context. Kwaliteitsverbetering betreft de herontwikkeling van een bestaande locatie. Hierdoor is opnieuw sprake van een attractief woon- en leefmilieu. Er vindt geen aantasting van de kwaliteit van het landschap plaats door de binnenstedelijke ligging van de locatie.
Verordening Ruimte 2014	In de Verordening Ruimte 2014 worden regels gegeven ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit.	Het plan draagt bij aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Het plan is zorgvuldig ingepast voor wat betreft maat en schaal. Er is ook toepassing gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, doordat de ontwikkeling plaatsvindt op een inbreidingslocatie binnen het centrumgebied.

overheid en kader	beoordelingsaspect	afweging
Gemeente Dongen
Structuurvisie Dongen 2020	Met betrekking tot wonen moet het aanbod goed aansluiten bij de specifieke vraag binnen de gemeente Dongen en afgestemd zijn op het regionale bouwprogramma.	De beoogde ontwikkeling past binnen de regionale- en gemeentelijke woningbouwplanning (zie hierna: toelichting op de gemeentelijke woningbouwplanning).
Dongense Woonvisie 2011-2022	De visie doet de aanbeveling om een accent te leggen op de versterking van de identiteit van de wijken en de instandhouding of versterking van de diversiteit aan woonmilieus. Als afweging in het kader van deze visie geldt dat het plan wenselijk is ter versterking van de stedenbouwkundige structuur uit oogpunt van ruimtelijke ordening ter plaatse.	Door de functieverandering van het leegstaande pand Hoge Ham 120 is leegstand tegen gegaan. Door twee woningen toe te voegen aan de Geer wordt de identiteit van de woonstraat versterkt. Diversiteit wordt behaald door maximaal twee woningen toe te laten. Hierdoor blijft het deels open aanzicht behouden en wordt zelfs verbeterd, doordat de muur die rondom de tuin stond, wordt opengebroken.
Welstandsnota Gemeente Dongen (2008)	Het beleid is enerzijds gericht op het behouden en versterken van diversiteit in bebouwing en uiterlijk en anderzijds op het aanmoedigen van contrasten.	Er zal in maat en schaal van de twee nieuw te bouwen woningen worden aangesloten bij de reeds aanwezige woningen aan de Geer, waardoor de beoogde ontwikkeling past binnen het welstandsbeleid.
Woningbouwplanning	De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma.	De beoogde ontwikkeling van drie woningen past in het gemeentelijk woningbouwprogramma.

Conclusie

Het laten vervallen van de centrumfunctie en de realisatie van de twee nieuw te bouwen woningen en één extra woning binnen het bestaande gebouw aan de Hoge Ham past binnen het geldende rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid.

3.2 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer is er geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit volgt uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op basis van vaste jurisprudentie dient in dat kader onder meer te worden aangetoond dat een goede verkeersafwikkeling is gewaarborgd, er voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is en dat de verkeersveiligheid voldoende is gewaarborgd.

Verkeersontsluiting en verkeersveiligheid

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

De beoogde twee nieuwe woningen zijn gelegen aan de Geer, die alleen in zuidelijke richting bereden kan worden. De Geer kan bereikt worden door de noordelijke tak van de hoofdstructuur vanaf de Gasthuisstraat via de Hoge Ham. Om de locatie te verlaten wordt via de Geer in zuidelijke richting gereden. De Geer sluit, via het Oranjeplein, aan op de zuidelijke tak van de hoofdstructuur ter hoogte van de Tramstraat.
Het bestaande pand is gelegen aan de Hoge Ham 120. De Hoge Ham kan, net als de Geer, bereikt worden door de Gasthuisstraat. De Hoge Ham heeft eenrichtingsverkeer en kan enkel in oostelijke richting bereden worden en komt uit op de Sint Josephstraat die onderdeel is van de zuidelijke tak van de hoofdstructuur, samen met de Tramstraat en Jan Mertenslaan.

Vanaf de hoofdstructuur van Dongen is in westelijke richting de N629 te bereiken die aansluiting geeft tot de A27 (Breda - Utrecht) en Oosterhout. In zuidoostelijke richting kan via de N260 en A58 (Breda - Tilburg) Tilburg bereikt worden.

Ontsluiting langzaam verkeer

Het fietsverkeer wordt op de meeste erftoegangswegen in de kern van Dongen, conform de richtlijnen van Duurzaam Veilig, gemengd afgewikkeld met het gemotoriseerde verkeer. Daarbij mag in tegenstelling tot het gemotoriseerde verkeer het fietsverkeer de eenrichtingswegen wel in twee richtingen berijden.

Op de Geer zijn fietsstroken aanwezig die de fiets een eigen plek op de rijbaan biedt. Ook op de Hoge Ham en de Kardinaal van Rossumstraat hebben fietsers een eigen plek op de rijbaan in de vorm van fietssuggestiestroken.

Ontsluiting openbaar vervoer

De meest nabijgelegen halte voor openbaar vervoer is de bushalte aan de Monseigneur Schaepmanlaan. Deze bushalte met verschillende buslijnen, ligt op loopafstand van de ontwikkeling. De buslijnen verbinden Dongen met onder andere Tilburg, Breda (via Oosterhout), 's Gravenmoer, Rijen, Oisterwijk. Gezien de korte afstand tot het plangebied en de frequentie van deze lijndiensten is de ontsluiting van het plangebied met het openbaar vervoer goed.

Parkeren

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met parkeren. Hiervoor heeft de gemeente Dongen parkeerbeleid, wat is vastgelegd in de 'Actualisatie Verkeersbeleidsplan (2013)'. De parkeernormen hieruit zijn afgeleid van de landelijke richtlijnen van het CROW (publicatie 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’). In het parkeerbeleid van de gemeente Dongen is aangegeven dat het uitgangspunt is dat de bovenkant van de bandbreedte wordt aangehouden, enkel wanneer hier zwaarwegende argumenten voor zijn kan hiervan worden afgeweken. De bevoegdheid hiertoe ligt bij het college van burgemeester en wethouders.

De ontwikkeling bestaat uit het laten vervallen van de centrumfunctie en de toevoeging van drie woningen. Hierbij gaat het om twee nieuw te bouwen koopwoningen en de mogelijkheid voor één toekomstig appartement in een bestaand pand. Hierbij is gerekend met de normen voor het centrum van Dongen. De parkeernorm voor een vrijstaande koopwoning bedraagt 1,4 tot 2,2 parkeerplaatsen per woning. De norm van een etagewoning (koop, middensegment) bedraagt 1,0 tot 1,8 parkeerplaatsen per woning. Binnen deze normen is tevens rekening gehouden met bezoekersparkeren (0,3 parkeerplaatsen per woning).

Bij de nieuw te bouwen woningen worden 2 parkeerplaatsen per woning gerealiseerd op eigen terrein. Naast het appartement zijn tevens 2 parkeerplaatsen aanwezig. Aan de Geer wordt één parkeerplaats verplaatst, hierdoor wordt een inrit gecreëerd naar de toekomstige woning en één parkeerplaats toegevoegd aan de overzijde van de straat.
Ten zuiden van de vrijstaande woningen is een bestaand parkeerterrein aanwezig met 9 parkeerplaatsen. Deze wordt uitgebreid met één parkeerplaats naar 10 parkeerplaatsen. Dit alles zorgt er voor dat parkeerbehoefte, zelfs zonder de reductie van de wegbestemde centrumfuncties, wordt opgevangen binnen het plangebied.

Figuur 3.1 Locatie toekomstige parkeerplaatsen (Rho Adviseurs, oktober 2018)

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Als gevolg van de ontwikkeling zal ook de verkeersgeneratie wijzigen. Voor de nieuwe woningen is de verkeersgeneratie inzichtelijk gemaakt aan de hand van kencijfers van het CROW (CROW-317, 2012). Voor vrijstaande woningen geldt een verkeersgeneratie van 8,3 mvt/weekdagetmaal per woning. Voor het appartement geldt een verkeersgeneratie van 6,2 mvt/weekdagetmaal.

Voor de ontwikkeling van drie nieuwe woningen resulteert dit in een verkeersgeneratie van 22 mvt/weekdag etmaal. Voor de verkeersgeneratie voor een werkdagetmaal te verkrijgen dient omgerekend te worden met een factor 1,11 waarmee de verkeersgeneratie uitkomt op afgerond 26 mvt/werkdagetmaal.

Deze beperkte verkeerstoename zal niet tot een significante wijziging leiden van de verkeerssituatie op het omliggende wegennet. Daarnaast had het huidige pand aan de Hoge Ham 120 toen deze nog in gebruik was, reeds een verkeersgeneratie. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling geen gevolgen heeft voor de huidige verkeersafwikkeling.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is voor de verschillende modaliteiten goed. De parkeerbehoefte wordt opgevangen binnen de grenzen van het bestemmingsplan. Als gevolg van de ontwikkeling zal de verkeersgeneratie beperkt toenemen. Deze beperkte toename zal niet leiden tot een significante wijziging van de verkeerssituatie op de omliggende wegen.

3.3 Bedrijven en omliggende functies

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisering van de woningen (milieugevoelige functies):

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand.

De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

In gebieden waar bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies reeds naast elkaar voorkomen of gewenst zijn, wordt niet gebruikgemaakt van richtafstanden. Deze gebieden worden getypeerd als gebieden met functiemenging. Voor deze gebieden wordt een Staat van Functiemenging gehanteerd waarin per bedrijfsactiviteit wordt aangegeven in welke mate deze direct naast, boven of onder woningen toelaatbaar is.

Onderzoek

De ontwikkeling is gelegen in het centrum van de gemeente Dongen. De locatie wordt omringd door diverse bestemmingen, zoals wonen, centrum, verkeer en detailhandel. Voor het plangebied en de directe omgeving is dan ook sprake van functiemenging. In het vigerend bestemmingsplan (Centrum, 2013) wordt daarom gebruik gemaakt van de Staat van Functiemenging. Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door Hoge Ham 122 waar de bestemming 'centrum' geldt. Ter plaatse van deze bestemming zijn bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie B1 mogelijk. Dit zijn bedrijfsactiviteiten die volgens het vigerende bestemmingsplan direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan. Tevens zijn horecabedrijven toegestaan uit ten hoogste categorie 1c. Dit zijn bedrijven die voor omwonenden beperkte hinder veroorzaken en daarom over het algemeen aanvaardbaar zijn nabij woningen in gemengd gebied. Naast horeca en bedrijvigheid zijn ook functies mogelijk zoals kantoren, dienstverlening, detailhandel en maatschappelijke functies. De milieuhinder van dergelijke functies is vergelijkbaar met eerder genoemde categorieën uit de Staat van Functiemenging. Tevens zullen de beoogde woningen bouwkundig gescheiden zijn van omliggende milieuhinderlijke functies. Ter plaatse van de beoogde woningen zal dan ook sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en de omliggende functies worden niet in de eigen bedrijfsvoering beperkt.

Verder zijn in de omgeving geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het plangebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Conclusie

De omliggende bedrijven worden ten gevolge van de beoogde ontwikkeling niet belemmerd in de eigen bedrijfsvoering. Ter plaatse van de beoogde woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

3.4 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek en conclusie

Conform de risicokaart blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicorelevante inrichtingen aanwezig zijn. Tevens geldt dat geen sprake is van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.5 Kabels, leidingen en straalverbindingen

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• 1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• 2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• 3. defensiebrandstoffen;
• 4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan zijn geen planologisch relevante leidingen, hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig.

3.6 Archeologie en Cultuurhistorie

Toetsingskader

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie en cultuurhistorie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018)

De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgesteld op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen.

De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder ander het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart.

3.7 Bodem

 Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek

In verband met de voorgenomen ontwikkeling is op 31 maart 2016 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Econsultancy. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek. Hierna is volstaan met een beknopte samenvatting.

Uitkomsten onderzoek

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden

volgens de strategie "onverdacht" (ONV). Bij onverdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is.

De bovengrond ter plaatse van de tuin bestaat voornamelijk uit zwak humeus, matig siltig, zeer fijn zand. De bovengrond onder de klinkerverharding bestaat uit zwak siltig, matig fijn zand. De ondergrond

bestaat uit matig siltig, zeer fijn zand. Vanaf 0,5 m -mv tot 1,0 m –mv worden in de ondergrond bovendien sporen van puin aangetroffen. Verder zijn er zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn op het maaiveld van de onderzoekslocatie, alsmede in de bodem, geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Hierbij wordt opgemerkt dat gelet op de doelstelling van het onderzoek de veldwerkzaamheden niet conform de NEN 5707 ("Bodem - Inspectie, monsterneming en analyse van asbest in bodem en partijen grond") zijn uitgevoerd. De uitkomst van het onderzoek is met betrekking tot de parameter asbest derhalve indicatief.

De bovengrond ter plaatse van de achtertuin behorende bij Hoge Ham 120 is licht verontreinigd met kwik, zink, lood en PAK. Het PAK-gehalte overschrijdt net de voor het gebied geldende achtergrondwaarde. De ondergrond is licht verontreinigd met PCB. In het grondwater zijn geen verontreinigingen geconstateerd.

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "onverdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de lichte verontreinigingen, verworpen. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie. Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Conclusie

Op basis van het verkennend bodemonderzoek is geconcludeerd dat de bodemkwaliteit voor de nieuwe functie geen belemmering vormt. Het aspect bodem staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.8 Water

Waterbeheer en watertoets

De watertoets is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. De waterbeheerder voor het grondgebied van de gemeente Dongen is Waterschap Brabantse Delta. Bij het tot stand komen van deze paragraaf is overleg gevoerd met dit waterschap. Het waterschap heeft enkele opmerkingen gemaakt op het concept van de voorliggende waterparagraaf. De opmerkingen zijn vervolgens hierin verwerkt.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021

Waterschapsbeleid

Het waterschap Brabantse Delta is onder andere verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Dongen. Het gaat hierbij om de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van het waterschap Brabantse Delta.

Het waterschap hanteert bij (nieuwe) ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater'.

Gemeentelijk beleid

Het verbreed GRP Dongen geeft het beleid van de gemeente Dongen weer op het gebied van rioleringszorg (afvalwater en hemelwater) en haar gemeentelijke zorgtaken ten aanzien van grondwater. In het plan komt ook het stedelijke oppervlaktewater aan de orde, omdat hemelwater, grondwater en zelfs afvalwater relaties hebben met het oppervlaktewater. De zorgplichten zijn zodanig geformuleerd dat iedere gemeente een zekere mate van beleidsvrijheid houdt om een eigen invulling te kiezen voor de lokale situatie. Dit verbreed GRP Dongen geldt voor de periode 2016 tot 2020 en is vastgesteld in december 2015.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Geer en de Hoge Ham en bestaat uit in de huidige situatie uit een parkeerterrein en tuin. Tevens staat binnen het plangebied aan de Hoge Ham 120 een pand. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Bodem en grondwater

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Dongen ligt, is het plangebied niet gekarteerd. In de omgeving van het plangebied bestaat de bodem uit enkeerdgronden. Ter plaatse is sprake van grondwater trap VI Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert van 0,4 tot 0,8 meter beneden het maaiveld en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand meer dan 1,2 meter beneden het maaiveld ligt.

Verharding

In de huidige situatie is er sprake van circa 238 m² verharding van het terrein dat nu gebruikt wordt voor parkeren. Daarnaast heeft het bestaande pand een oppervlakte van circa 113 m².

Waterkwantiteit

In het plangebied liggen geen watergangen. Daarnaast ligt het plangebied niet in een grondwater beschermingsgebied.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is in de huidige situatie aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel.

Toekomstige situatie

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de functie verandering van centrum naar wonen en de realisatie van twee nieuwe woningen.

Waterkwantiteit

Alle nieuwbouw- en herstructureringsprojecten binnen de gemeente Dongen worden in principe waterneutraal uitgevoerd, waarbij getracht wordt te voorkomen dat er negatieve effecten op het grond- en oppervlaktewater optreden. Hierbij wordt uitgegaan van een bui t=100 dat overeenkomt met een retentie van 78 mm. Verhard oppervlak wordt in principe niet aangesloten op de riolering. Het hemelwater wordt bij voorkeur bovengronds geborgen en vervolgens geïnfiltreerd.

De gemeente Dongen heeft strengere bergingseisen dan het waterschap Brabantse Delta. Deze eisen zijn gevisualiseerd in figuur 3.4.

Figuur 3.4 Visualisatie bergingseisen gemeente Dongen

Ten zuiden van de nieuwe woningen zal het verhard oppervlak toenemen. Wanneer ervan wordt uitgegaan dat de bouwvlakken volledig kunnen worden bebouwd en dat 50% van de tuinen en erven worden verhard, dan komt de totale oppervlakte aan verharding op particuliere gronden op (287+227)= 514 m2. De oppervlakte aan verharding in het openbaar gebied is berekend op 513 m2. Daarmee komt het totale oppervlak op 1.027 m2. Wanneer de huidige oppervlakte van het parkeerterrein dat verdwijnt hierop in mindering wordt gebracht, bedraagt de toename van het verhard oppervlak circa 1027-238=789m². Op basis van de normen van de gemeente Dongen (78 mm/m³) dient rekening te worden gehouden met 62 m³ aan waterberging.

In de directe omgeving is geen mogelijkheid om het hemelwater af te koppelen op omliggend oppervlaktewater. Voor de nieuwe parkeerplaatsen langs de weg achter de poort, wordt waterdoorlatende bestrating opgenomen zodat water hier kan infiltreren. Het overige hemelwater kan mogelijk geïnfiltreerd worden in de bodem. Echter is de verharding ten opzichte van het niet verharde gebied dermate groot dat bij een maatgevende bui niet al het hemelwater kan infiltreren zonder dat er inundatie zal ontstaan. In goed overleg met de gemeente is dan ook afgesproken dat het hemelwater afgekoppeld zal worden met een gescheiden systeem, waardoor het hemelwater in de toekomstige situatie aangesloten kan worden op een hemelwaterriolering. Tot die tijd zal het hemelwater afgekoppeld worden op het reeds aanwezige riool. Omdat de toename van het verhard oppervlak kleiner is dan 2.000 m2 wordt er geen verplichting opgelegd om een retentievoorziening te realiseren.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling is niet van invloed op de waterveiligheid in het plangebied.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Vanuit de woningen wordt een gescheiden stelsel aangelegd. Hiermee kan worden aangesloten op het gescheiden rioolstelsel in de Hoge Ham. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Toepassing bouwmaterialen

Om het hemelwater schoon te houden wordt gebruik gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC vermeden.

Conclusie

De exacte invulling van de benodigde waterberging wordt in een latere fase nader uitgewerkt in overleg met de gemeente Dongen en het waterschap. Op basis hiervan wordt verwacht dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

3.9 Ecologie

Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat.

Onderzoek

Soortenbescherming

De werkzaamheden voorzien in de bouw van twee woningen en interne verbouwing van het bestaande pand, waarbij geen extra gaten aan de gevel zullen worden gerealiseerd. Om de locatie bouwrijp te maken zal bestaande beplanting worden gerooid.

Verstoring tijdens de aanlegwerkzaamheden

Op grond van een veldbezoek in 2017 is vastgesteld dat het gebied een functie vervult als leefgebied voor algemene soorten zoogdieren (huisspitsmuis en veldmuis). Het terrein zelf is geschikt als nestplaats voor vogels van de bewoonde omgeving (merel, heggenmus, groenling, winterkoning, tjiftjaf etc.). Op het terrein komen diverse bomen voor zoals: berk, esdoorn, kastanje en coniferen. De bomen zijn nog relatief jong, al hebben sommige een redelijke hoogte, met name de coniferen. Hierdoor zijn ze ongeschikt als nestplaats voor holenbroeders, zoals spechten. Door het ontbreken van natuurlijke holten zijn de bomen ook ongeschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. Tenslotte is het gebied als gevolg van ligging, inrichting en beheer ongeschikt als verblijfplaats van overig beschermde soorten en van de zwaar beschermde soorten.

De aantasting en verstoring van broedvogels dient te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten of geen broedvogels te verstoren.

Verstoring tijdens het gebruik

In de directe omgeving zijn geen kwetsbare natuurwaarden aanwezig. Het gebruik van de nieuwe woningen in het centrumgebied van Dongen zal niet leiden tot een toename van de kans op verstoring van beschermde natuurwaarden.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Dongen en vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Langstraat), is gelegen circa 6,2 km ten noordoosten van het plangebied. De planlocatie maakt ook geen deel uit van Natuurnetwerk Brabant (NNB). Het dichtstbijzijnde NNB-gebied is gelegen circa 900 meter ten zuiden van het plangebied.

Omdat het plangebied niet is gelegen in beschermd gebied zijn directe effecten als areaalverlies en versnippering uitgesloten. Gezien de afstand kunnen tevens effecten als verstoring en effecten op de waterhuishouding worden uitgesloten. Vanwege de geringe ontwikkeling en de ruime afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Langstraat, genereert de beoogde ontwikkeling qua stikstofdepositie eveneens geen problemen. De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor de kwalificerende soorten en typen uit Natura 2000-gebieden. Gezien bovenstaande conclusies staat de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie, de uitvoering van het project niet in de weg.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.10 Wegverkeerslawaai

Beoogde ontwikkeling

Binnen het plangebied wordt de realisatie van drie woningen mogelijk gemaakt. Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) is een woning een geluidgevoelige functie en dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd indien deze is gelegen binnen de wettelijke geluidzone van een weg.

Toetsingskader

Normstelling

Op grond van de Wgh bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/u-gebieden. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

De te realiseren woningen liggen niet binnen de geluidzone van gezoneerde wegen. Wel liggen de Geer en Hoge Ham (beide wegen met een maximum snelheid van 30 km/u) direct naast het plangebied. Zoals gesteld zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/u of lager op basis van de Wgh niet gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB als richtwaarde gehanteerd en geldt de uiterste grenswaarde (binnenstedelijke situatie) van 63 dB als maximaal aanvaardbare waarde voor nieuwe woningen. Voor vervangende nieuwbouw bij een bestaande weg (het appartement) geldt een uiterste grenswaarde van 68 dB.

Aftrek ex artikel 110g Wgh

Krachtens artikel 110g van de Wgh mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen met een snelheid lager dan 70 km/u geldt een aftrek van 5 dB. Op alle hierna genoemde geluidbelastingen is deze aftrek toegepast.

Onderzoek

Het plangebied ligt niet binnen de geluidszone van de gezoneerde wegen. Wel ligt het plangebied binnen de invloedsfeer van de niet-gezoneerde Geer en Hoge Ham. Ten gevolge van verkeer op deze wegen zijn geluidberekeningen uitgevoerd. Voorliggend akoestisch onderzoek is uitgevoerd middels Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012.

Verkeersgegevens

Ten behoeve van dit onderzoek zijn verkeersgegevens noodzakelijk. Deze verkeersgegevens zijn afkomstig van het verkeersmodel van de gemeente Dongen voor het jaar 2030. De verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling is dusdanig gering dat deze valt onder de ontwikkelingen die zijn meegenomen in de verkeersprognoses van het model.

Voor het akoestisch onderzoek zijn weekdagintensiteiten benodigd. In het verkeersmodel zijn werkdagintensiteiten opgenomen. Voor het omrekenen naar weekdagintensiteiten is een standaard omrekenfactor gehanteerd van 0,91. De verkeersgegevens die ten grondslag liggen aan het akoestisch onderzoek zijn opgenomen in tabel 3.3.

Tabel 3.3 Verkeersintensiteiten (mvt/etmaal)

Weg	Intensiteit 2030 werkdag		Intensiteit 2030 weekdag
Geer	400		360
Hoge Ham	2.850		2.600

Naast verkeersintensiteiten zijn voor het akoestisch onderzoek de voertuig- en etmaalverdeling noodzakelijk. Hiervoor is aangesloten bij de verdelingen die door de gemeente Dongen worden gehanteerd, zie tabel 3.4.

Tabel 3.4 Voertuig- en etmaalverdeling

Woon en buurtstraten	Dag*	Avond*	Nacht*
lichte motorvoertuigen	94,5%	94,8%	94,8%
middelzware motorvoertuigen	4,5%	4,3%	4,3%
zware motorvoertuigen	1,0%	0,9%	0,9%
Etmaalverdeling	6,8%	3,4%	0,6%

*Dag (7:00 –19:00 uur), avond (19:00 – 23:00 uur) en nacht (23:00 – 7:00 uur)

Lokale karakteristieken

Naast de verkeersgegevens zijn karakteristieken van de weg en de woning nodig. De maximumsnelheid van zowel de Geer als de Hoge Ham bedraagt 30 km/u. Beide straten zijn uitgevoerd in elementenverharding in keperverband. Voor de interne ontsluiting zijn dezelfde gegevens gehanteerd.

De twee nieuw te bouwen woningen zullen bestaan uit twee bouwlagen, in de geluidsberekening is daarom gerekend op een waarneemhoogte van 1,5 meter en 4,5 meter. Daarnaast is voor de geluidsberekening de kortste afstand tussen de woningen en de as van de omliggende wegen van belang. In tabel 3.5 is deze afstand van de woningen tot de omliggende wegen opgenomen en de breedte van de weg. De afstand is bepaald vanaf de as van de Geer tot en met de dichtstbijzijnde woningen. De afstand vanaf de as van de Hoge Ham is bepaald tot het bestaande pand. De geluidbelasting op de woningen ten gevolge van de Hoge Ham wordt kwalitatief beoordeeld.

Tabel 3.5 Afstand woningen tot de weg en wegbreedte, afgerond op hele meters

	Afstand tot de as van de weg [m]	Wegbreedte [m]
Niet-gezoneerde weg
Geer	6,5 meter	5,0 meter
Hoge Ham	9,0 meter	6,0 meter

Tot slot is de objectfractie van belang. De objectfractie is het aandeel bebouwing aan de overzijde van de weg waardoor geluid weerkaatst wordt. Vanwege de bebouwing langs de Geer en de Hoge Ham is uitgegaan van een objectfractie van 0,8.

Resultaten

Nieuw te bouwen woningen Geer

Op 25 januari 2015 is voor een voorgaande soortgelijke ontwikkeling reeds een SRM-I onderzoek uitgevoerd voor 5 woningen aan de Geer. Dit SRM-I onderzoek is geactualiseerd en opgenomen in bijlage Bijlage 3 Rekenbladen wegverkeerslawaai.

Uit de geluidberekening blijkt dat de maximale geluidsbelasting ten gevolge van verkeer op de Geer 47 dB bedraagt. Dit is berekend op het appartement (dichtst gelegen bij de weg). De richtwaarde van 48 dB wordt niet overschreden. Ten gevolge van verkeer op de Hoge Ham bedraagt de maximale geluidbelasting 54 dB op het appartement. De richtwaarde van 48 dB wordt overschreden, de maximaal aanvaardbare geluidbelasting van 63 dB niet. De nieuwe vrijstaande woningen zijn gelegen op meer dan 40 meter van de Hoge Ham, de richtwaarde van 48 dB zal gezien deze afstand niet worden overschreden op deze woningen.

Maatregelen

De geluidbelasting op het appartement ten gevolge van het verkeer op de Hoge Ham overschrijdt de richtwaarde van 48 dB. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is gezocht naar maatregelen om de geluidbelasting te reduceren. Maatregelen zijn mogelijk aan de bron en in het overdrachtsgebied. Functiewijziging, wijziging van samenstelling of snelheid van het verkeer zijn niet realistisch voor de realisatie van één woning. Doordat het om transformatie gaat is het niet mogelijk de woning verder van de bron te realiseren. Maatregelen in het overdrachtsgebied stuiten daarnaast op stedenbouwkundige bezwaren.

In de 'Beleidsnotitie Hogere waarden Wet geluidhinder (2009)' zijn een aantal voorwaarden opgenomen alvorens een hogere waarde kan worden aangevraagd. De realisatie van de nieuwe woning voldoet aan de gemeentelijke voorwaarden voor een hogere waarde (overschrijding van de richtwaarde van 48 dB). De nieuwe woning dient namelijk ter vervanging van bestaande bebouwing (transformatie). Aan de aanvullende voorwaarden kan ook worden voldaan. De voorgevel zorgt namelijk voor een afschermende functie, waardoor een geluidluwe gevel aan de achterzijde wordt gecreëerd. De geluidbelasting is berekend hoger dan 53 dB, hierdoor zal tenminste één slaapkamer aan deze geluidluwe zijde moeten worden gesitueerd. Het gemeentelijk beleid staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg. Doordat de overschrijding plaats vindt ten gevolge van een niet-gezoneerde weg, kan er geen hogere waarde worden aangevraagd.

Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting als gevolg van het verkeer op de niet-gezoneerde Geer lager is dan de richtwaarde van 48 dB. De geluidbelasting op het appartement bedraagt maximaal 54 dB en wordt overschreden ten gevolge van het verkeer op de Hoge Ham. De situatie voldoet aan het hogere waarde beleid van de gemeente Dongen. Doordat de maximaal aanvaardbare waarde van 68 dB niet wordt overschreden is er sprake van een goede ruimtelijke ordening.

3.11 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 3.6 weergegeven.

Tabel 3.6. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling valt ruimschoots binnen de categorie 'woningbouw minder dan 1.500 woningen'. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en dat toetsing aan de grenswaarden vanuit de wetgeving niet nodig is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2017 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Hoge Ham. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2016 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 3.5: Rekenpunten luchtkwaliteit

Conclusie

Er wordt ruimschoots voldaan aan de normen die gelden voor luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit staat de uitvoering van de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg. Tevens is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

3.12 Mer-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Door het bevoegd gezag moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 ha of meer. In de toekomstige situatie wordt een deel van de huidige tuin omgezet naar twee woonpercelen. Daarnaast wordt het pand van de Hoge Ham 120 omgezet van een centrumbestemming naar een woonbestemming, waarbij een extra woning in het pand wordt mogelijk gemaakt en de overige centrumfuncties komen te vervallen. De beoogde ontwikkeling blijft hiermee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de voorgaande paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

4.1 Wettelijke eisen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling. Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn.

Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

4.2 Opzet van de bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Opzet verbeelding

Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden.

Voorts zijn de volgende eisen van toepassing:

• de ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd, geeft informatie over de actuele (kadastrale) situatie;
• op de verbeelding wordt met de bestemming en de aanduidingen aangegeven of, en zo ja welke bebouwing is toegestaan;
• op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen;
• de volgorde van de bestemmingen in het renvooi komt overeen met de volgorde zoals van de regels (alfabetisch).

Tevens wordt in een onderhoek op de verbeelding de naam van het bestemmingsplan aangegeven, de datum van terinzagelegging, vaststelling en (eventueel) van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook is het identificatienummer van het bestemmingsplan en het kaartblad aangegeven. De kaart bestaat uit 1 kaartblad op een schaal van 1:1.000.

De bestemming wordt door middel van hoofdletters aangeduid, zoals 'W' voor 'Wonen'. Verder geldt het volgende:

• Maatvoeringsaanduidingen zoals de maximum goot- of boeibordhoogte worden aangegeven door middel van een matrix bij het bouwvlak.
• Op de verbeelding kunnen aanduidingen, zoals een plangrens of een gebied met wijzigingsbevoegdheid worden aangegeven.

Opzet regels

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen kent de volgende vaste volgorde:

• In Hoofdstuk 1 Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald.
• In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven.
• Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing).
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Op grond van de wettelijke standaarden moet bij de opstelling van een bestemmingsbepaling (de regels) de volgende vaste volgorde gebruikt worden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsregel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

4.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

Verkeer - Verblijfsgebied ( Artikel 3 )

De Geer, het bestaande parkeerterrein naast Geer 15 en het achterliggende parkeerterrein zijn in het geldende bestemmingsplan 'Centrum' bestemd tot 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Deze bestemming past bij de openbare functie die de weg en de parkeerterreinen momenteel hebben. In de nieuwe situatie krijgt het nieuw ingerichte parkeerterrein deze bestemming. De inrichting is binnen deze bestemming niet gedetailleerd vastgelegd. Hiermee is ondergeschikte herinrichting van de openbare ruimte mogelijk zonder dat, onnodig, gedetailleerde bepalingen van het bestemmingsplan dergelijke ontwikkelingen in de weg staan en planherziening nodig zou zijn.

Wonen (Artikel 4)

De toekomstige woonpercelen zijn bestemd voor wonen en hierbij behorende tuinen en erven. Beroepsmatige en / of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan.

Op de verbeelding is door middel van een bouwvlak aangegeven waar de hoofdgebouwen mogen worden gebouwd. Het maximum aantal woningen is vastgelegd (in de regels).

De maximale goothoogte van hoofdgebouwen is met een maatvoeringsaanduiding geregeld en bedraagt 7 meter. De bouwhoogte is 4 meter hoger dan de goothoogte. Voor aan-uitbouwen en bijgebouwen geldt respectievelijk een maximale goot- en bouwhoogte van 3,5 en 6 meter.

Door het toepassen van deze regelingen wordt aangesloten op het bestemmingsplan 'Centrum' (2013) en de partiële herziening van het bestemmingsplan Centrum in 2015. Door aan te sluiten op dit bestemmingsplan, zullen de nieuwe woningen volgens dezelfde systematiek behandeld worden als de huidige, omliggende woningen.

4.4 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, bepalingen.

Anti-dubbeltelregel ( Artikel 5 )

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels ( Artikel 6 )

Overschrijding bouwgrenzen (artikel 6.1 )

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn.

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten (artikel 6.2)

Dit artikel bevat een regeling voor bestaande maten die afwijken van de voorgeschreven maten in deze regels. Het artikel betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen, dat bestaande bouwwerken, die wat betreft afstandsmaten of andere maten afwijken van de maatvoering zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan, - onbedoeld - geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht komen te vallen.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 7)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanbepalingen (de bouwregels) zijn algemene afwijkingsregels opgenomen.

Overige regels (Artikel 8)

Voldoende parkeergelegenheid (artikel 8.1)

Door de inwerkingtreding van de 'Reparatiewet BZK 2014' (Staatsblad 2014, 458) per 29 november 2014 zijn de bepalingen met betrekking tot parkeren uit de bouwverordening voor dit bestemmingsplan niet meer van toepassing. De regeling van parkeerbepaling in de bouwverordening is daarom materieel overgenomen in dit bestemmingsplan. Een en ander leidt niet tot een inhoudelijke wijziging van de beoogde toetsing. Aan het Besluit ruimtelijke ordening is mede in verband met het intrekken van toetsing aan de bouwverordening de mogelijkheid opgenomen om voor de invulling van de eis van voldoende parkeren in concrete situaties gebruik te maken van beleidsregels (zie artikel 3.1.2 lid 2 onder a Bro), zoals dit ook onder de werking van de bouwverordening mogelijk was.

Werking wettelijke regeling (artikel 8.2)

In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard). Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

4.5 Toelichting op de overgangs- en slotbepalingen

Op grond van artikel 7.10 Wro is het verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. In Artikel 9 van de regels is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 9.1 is de in artikel 3.2.1 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 9.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

5.1 Wet ruimtelijke ordening en grondexploitatie

Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente. Doel hiervan is om bij de ontwikkeling van bouwlocaties een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. De kosten worden verhaald via een omgevingsvergunning voor het bouwen. Het exploitatieplan is in feite een publiekrechtelijke terugvaloptie; privaatrechtelijk kan meer geregeld worden. Kostenverhaal dient te worden verzekerd bij: een bestemmingsplan dat rechtstreeks bouwplannen mogelijk maakt.

Een exploitatieplan is niet vereist indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld door het sluiten van overeenkomsten van grondexploitatie met alle eigenaren in het exploitatiegebied, waar bouwmogelijkheden gerealiseerd kunnen worden of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. tot en met 6.2.5. Bro) als er één of meerdere woningen mogelijk worden gemaakt. Welke kosten verhaalbaar zijn (kostensoortenlijst) is ook in het Bro geregeld (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5).

Nieuwe ontwikkeling

In het voorliggende bestemmingsplan wordt een ontwikkeling die wordt aangemerkt als bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro mogelijk gemaakt. Voor deze ontwikkeling wordt door de gemeente met de ontwikkelende partij een zogeheten "anterieure" overeenkomst gesloten. Daarmee is verzekerd dat kosten van de kostensoortenlijst uit het Bro en alle projectgebonden kosten worden verhaald op de initiatiefnemer. Dit betekent dat voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld.

5.2 Financiële uitvoerbaarheid

Voor de ontwikkelingen die thans rechtstreeks planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt zal de initiatiefnemer gegevens overleggen aan de gemeente waaruit blijkt dat deze de investeringen financieel kan dragen. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn de financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen. De gemeente zal inzicht krijgen in de financiële gegevens.

De financiële uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het oog op het voorgaande afdoende gewaarborgd.

6.1 Vooroverleg

Het ontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 lid 1 Bro toegezonden aan de overlegpartners (Provincie Noord-Brabant en het waterschap Brabantse Delta PM).

Gedurende de overlegtermijn kunnen beide instanties een reactie indienen. De samenvatting van de reacties van het wettelijk voorleg worden te zijner tijd in deze paragraaf opgenomen.

PM Samenvatting reacties wettelijk vooroverleg.

6.2 Inspraak en overleg

Voorafgaand aan de ter inzage legging van voorliggend ontwerpbestemmingsplan zijn er in maart 2015 en maart 2016 overleggen geweest met de buurt. Naar aanleiding van deze overleggen is het stedenbouwkundig plan aangepast, zo is het aantal nieuw te bouwen woningen verminderd en is de ontsluiting achterlangs weggelaten.

6.3 Zienswijzen procedure

Het ontwerpbestemmingsplan 'Hoek Hoge Ham 120 en Geer' zal gedurende zes weken ter inzage worden gelegd. Gedurende deze periode kunnen zienswijzen over voorliggend ontwerpbestemmingsplan ingediend worden. De uitkomsten van de zienswijzen procedure worden te zijner tijd in deze paragraaf opgenomen.

PM Uitkomsten zienswijzen procedure.